יצחק הבדלה - עליית כוחן של קבוצות רכישה

קבוצות רכישה אינן עוד טרנד או טריק שיווקי. הן הפכו לשם דבר בתחום הנדל"ן.

לפניכם שתי ידיעות מהשבוע האחרון , המוכיחות את כוחן העולה של קבוצות רכישה.


למרות כוונותיה של המדינה להרחיב את המיסוי על קבוצות הרכישה, ניתן לראות כי בשטח נסגרות עסקאות נדל"ן גדולות ואיכותיות לפי שיטה זו. כידוע, הטלת מע''מ על קבוצות רכישה הוא מהלך הנכלל בחוק ההסדרים לשנים 2012-2011 והוא יעלה לדיון עד סוף דצמבר. המהלך אמור להניב כ-200 מיליון שקלים לשנה לקופת המדינה.

יש לציין כי ועדת הכספים של הכנסת תצביע בעד הטלת מע''מ על קבוצות רכישה, אך רק אם מדובר בקבוצות רכישה אשר מארגניהם מקבלים בגין ארגון הקבוצה תמורה (כסף או שווה כסף), כך עולה מסיכום אליו הגיעו היום חברי הועדה בראשות משה גפני (יהדות התורה) ונציגי הממשלה.

למרות זאת, בשבוע האחרון דווח על שתי עסקאות נדל"ן גדולות במסגרת של קבוצות רכישה

90 דירות נמכרו בת"א תוך שבועיים במסגרת קבוצת רכישה

כפי שדווח השבוע ב NEWS 1 , יזם הנדל"ן גיא בלושינסקי הגיע לתמורת מכירות שיא בתחום קבוצות הרכישה – 130 מיליון ש"ח. בלושינסקי הציע לאלפי אנשים הרשומים אצלו להצטרף לקבוצה ולבסוף תוך שבועיים הצטרפו 102 רוכשים. הקבוצה רכשה מגרש בן 3.5 דונם בצומת הפיל שבצפון ת"א, עליו יבנה בניין מגורי יוקרה בן תשע קומות, שיכלול אף שתי קומות של מסחר. הדירות נמכרו לחברי קבוצת הרכישה ב 1.3 מיליון שקל בממוצע, כאשר הדופלקסים נמכרו ב 3.5 מיליון שקלים ליח'. מדובר במחירים סופיים , בניגוד לנהוג בקבוצות רכישה אחרות ואף בכאלו הזולים בכ 20% לעומת מחירי השוק באזור זה. זאת בשל חיסכון בהוצאות שיווק ומימון של בלושינסקי ואף בשל הרווח היזמי המועט יחסית בו היה מוכן להסתפק – חצי מהמקובל בשוק , שכן לדבריו הוא מעדיף להרוויח פחות ליחידה ולמכור יותר ומהר.

בניין המיועד לשימור בשינקין ירכש ע"י קבוצת רכישה בראשות יזם ישראלי מלונדון

מתארגנת קבוצת רכישה בראשותו של יזם ישראלי הפעיל בתחום הנדל"ן בלונדון, שולי צימרמן ואיש העסקים מוריס גורקן, לרכישת בניין המיועד לשימור ברחוב שינקין, על פי כתבה מ"כלכליסט". הבניין יכלול 11 דירות בנות שניים עד שלושה חדרים ואף דופלקסים. המחירים ינועו מ 1.36 מיליון שקל (כולל חנייה) לדירת שני חדרים, דרך כ-2 מיליון שקל (כולל חנייה ומרפסת שמש) לדירת 3 חדרים ועד לכ-5.1 מיליון שקל לדופלקסים.
הבניין, שנבנה בשנות העשרים ומתוכנן מחדש אדריכלית, ישומר על פי דרישותיה של עיריית ת"א שימור קל חיצוני ואף חלליו הפנימיים ישומרו - גובהן של התקרות שהון כ-3.5 מ' והאריחים.

יצחק הבדלה - כל מה שחדש בנושא תמ"א 38

מובא על ידי : יצחק הבדלה

עשרות חוזי חיזוק ובנייה נחתמו על ידי אחת מהחברות המובילות בתחום התמ"א 38. לצד כך, נערמים לא מעט קשיים על הקבלנים המעוניינים להוציא לפועל ביצוע של תמ"א 38 מכיוון משרד הפנים, כשלצד כך מתקיימות אך יוזמות עצמאיות של דיירים להוציא את הפרויקט מבלי להיעזר ביזם חיצוני.


קרסו נדל"ן מתחזקת, מחזקת ובונה
חברת קרסו נדל"ן , מהחברות המתמחות המובילות בתחומה, חתמה מתחילת 2010 על עשרה חוזי חיזוק ובנייה במסגרת תמ"א 38, הנאמדים ב-64 מיליון שקלים, על-פי הדיווח של News1. הפרויקטים מתפרשים על פני מרכז הארץ בערים דוגמת ראשון לציון, רמת-גן, הרצליה ורעננה.

פגיעה של משרד הפנים בהמשך יישום תמ"א 38
למרות ההצלחה והביקוש לפרויקטים, נערמים לא מעט קשיים על הקבלנים, כפי שעולה מהדיווח של YNET. התאחדות הקבלנים זועמת על כך שמשרד הפנים פוגע בהמשך יישום תמ"א 38, על ידי כך שאינו מחדש את ההנחה והפטור מהיטל ההשבחה (הכלולים בתיקון לחוק התכנון והבנייה, שפג תוקפם בנובמבר 2010). אי חידוש פטור והנחה אילו, הופכים עבור הקבלנים את ההוצאה לפועל של התמ"א 38 לפחות כדאית כלכלית, מה שיזיק ישירות בכל הקשור להצלת חיי אדם.

במסגרת תוכנית התקציב לשנת 2011-12 , שאושרה ביולי האחרון, אחת ההמלצות המרכזיות לעידוד חיזוק מבנים, היתה כי שר הפנים יכנס דיון במועצה הארצית, בה יציע להגדיל את זכויות הבנייה במסגרת תמ"א 38, לרבות כך שתחול לא רק על בניינים שנבנו עד 1980, אלא עד 1992.

גורמים בכירים מטעם התאחדות הקבלנים, שלחו מאז תקופת החגים מספר מכתבים המפצירים לקיים את דיון המועצה הארצית שטרם נקבע בנושא, לאחר שפנו לראשונה לשר הפנים בנושא, בספטמבר 2010. מדובר בדחייה של דיון המעכב פרויקטים מרובים של חיזוק מבנים בישראל.

[למאמרים נוספים בנושא - יצחק הבדלה]

דיירים מוציאים לפועל תמ"א 38 באופן עצמאי
לצד קשיים הנערמים מכיוון החוק, לעיתים גם דיירים מסרבים ליוזמות של תמ"א 38 בשל חשש למשך זמן בנייה מתמשך או יזם שניתן לערער על אמינותו. כתבה בכלכליסט חושפת, כיצד לעיתים סירובם של הדיירים הוא בשל יוזמתם להוציא את הפרויקט בעצמם לפועל.

מנכ"ל חברת אגם שביט, איל אוכמן, שהוא יזם הפעיל בתחום, מסביר כי לדיירים קל יותר לקבל מימון לפרויקט בהשוואה ליזם חיצוני, שכן הזכויות בבניין רשומות על השם שלהם. את ההוצאות שנעשות בהמשך מעבר להוצאות הראשונות, על פי המודל שפיתח אוכמן (מודל לפיתוח פרויקט בו הדיירים הם היזמים), תממנה מכירת הדירות. עם זאת, אוכמן מדגיש כי שכר ניהול הפרויקט שישלמו הדיירים יהיה גבוה מאד. הקושי בניהול פרויקט שכזה באופן עצמאי על ידי הדיירים מומחש בדוגמאות המובאות בכתבה, של ארבעה בניינים בגוש דן שכנגד כל הסיכויים, החליטו לנהל בעצמם את פרויקט חיזוק הבניין שלהם.

יצחק הבדלה, הוא בעליה של קבוצת נישה אחזקות בע"מ , המתמחה בכל הקשור בפרויקטים של תמ"א 38

למה תמ"א 38 הוא הפתרון הנדל"ני הטוב ביותר

תמ"א 38 היא "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", שאושרה לפני כחמש שנים על ידי המדינה, כשהמטרה הראשונית שלה היא להכין את המבנים למקרה של רעידות אדמה. זאת בעקבות סקרים ומחקרים שהראו כי קיים סיכוי רב לכך שתתרחש רעידת אדמה חזקה בישראל, שעלולה לגרום להרס רב של מבנים אשר לא עומדים בתקן.

מאת: יצחק הבדלה

למרות שיש לתוכנית את המגבלות שלה, יותר ויותר בניינים עוברים שיפוץ של תמ"א 38, במה שנראה כפיתרון הנדל"ני המשתלם ביותר של התקופה האחרונה. מצוקת הנדל"ן בישראל ידועה והיא תוצאה של גורמים רבים. מצב זה הביא את הממשלה וגופים מסחריים למצוא פתרונות שונים לפתרון הבעיה. חלקם על ידי חקיקה וחלקם על ידי יזמויות מסחריות, או שיקולים כלכליים כאלה ואחרים. ועדיין אנחנו חושבים כי תמ"א 38 היא העדיפה על כולם.

למאמרים נוספים על תמ"א 38 - יצחק הבדלה

הבה נבחן את הפתרונות אחרים:

1. רפורמות ממשלתיות לשינוי במחירי הדירות

למדינה יש אינטרס לדאוג לכך שהמירוץ לדירה של זוגות צעירים יהיה קל יותר, אבל בינתיים היא עושה מעט בנושא. רוכשי הדירות משלים את עצמם כי משהו יקרה בקרוב ומחכים שמחירי הדירות ירדו, זאת בהתאם לצעדים שעושה נתניהו והתבטאויות כאלה ואחרות של התאחדות הקבלנים. אבל כל עוד תהיה מצוקה בקרקעות והביקוש ייגבר על ההיצע - המחירים ימשיכו להיות גבוהים. כפי שציין הנגיד סטנלי פישר, המעורבות של ההורים ברכישת הדירה היא גדולה מאוד, וזה אומר שעדיין תהיה רכישה של דירות - אבל ביוקר.
2. קבוצות רכישה

קבוצות רכישה הן עדיין מכרה זהב נדל"ני ופתרון מצוין למי שמחפש דירה משובחת במחיר הוגן. אבל לאחרונה התבשרנו כי הוחלט להטיל מע"מ על המגרשים של קבוצות הרכישה, מה שמייקר בצורה די משמעותית את מחיר הדירה.

3. פינוי בינוי

מי שיש לו נכס משלה את עצמו כי יש סיכוי כי יתבצע אצלו פרויקט "פינוי בינוי", שאומר כי במקום המבנה הישן, ייבנה מבנה חדש וכך יקפיץ את מחיר הדירה. זוהי אשליה. שימו לב כי מתוך 90 מתחמים עליהם הממשלה החליטה, רק שניים בינתיים בוצעו! יש לקחת גם בחשבון כי משך הפרויקט יכול להיות ארוך ביותר.

4. עזרה וביצרון

מדובר בפרויקט שנועד לשפר את הסביבה העירונית, אבל מדובר בדרך כלל בתיקונים אסטתיים בלבד שאינם משפרים בצורה משמעותית את שווי הנכס.

לאור כל אלה, די ברור למה בעלי זכויות בבניינים רבים מתחילים להבין לאחרונה שתמ"א 38 היא הפתרון המעשי ביותר להרוויח מענף הנדל"ן בישראל. בתהליך של התארגנות הבניין שאורכת מספר חודשים, וללא הוצאה כספית – ערך הנכס שלכם יכול לעלות בצורה משמעותית.

יצחק הבדלה הוא מנכ"ל קבוצת נישה אחזקות העוסקת ביזמות נדל"נית ובתמ"א 38

מרינה הרצליה – כדאי להשקיע בקבוצת רכישה יצחק הבדלה

מאת: יצחק הבדלה

לקום בבוקר, לפתוח את החלון ולהרגיש את הים. לרדת מתחת לבית ובאמת להרגיש אותו, כשממש מעבר לפינה מרכז מסחרי, מסעדות, בתי קולנוע ואפשרות לפעילות ימית או שייט לחובבי הים האמיתיים. וכל זה במקום אחד ליד הבית. נשמע כמו חלום? או יותר כמו מרינה הרצליה?

על המרינה בהרצליה

המרינה בהרצליה מתפרשת על מתחם של לערך 500 דונם, שמחציתו מיועד לנופש, מסחר ותיירות. חלקה האחר מוקדש לעגינת כלי שיט , ביניהן יאכטות, לחינוך ימי, מספנה , בתי מלאכה ועוד. העוברים והשבים יכולים לצפות ולראות למרחוק את אורות מגדלוריה של המרינה המקדמים אותם לאווירה מיוחדת. מיקומה של המרינה בהרצליה הוא למרגלות חוף ימה של הרצליה (ליד חוף אכדיה) ובמרחק של כעשר דקות-רבע שעה נסיעה מתל-אביב.

מבחינת פעילויות במתחם המרינה, ניתן למצוא בה פעילויות ימיות, אירועי שייט, משטים ארציים ובינלאומיים. פעילויות אילו הן מוקד משיכה למקומיים ולתיירים כאחד, השייט כבר מזמן אינו רק ספורט יוקרתי והפך בשנים החולפות לספורט עממי, פעילות שרבים בוחרים להעביר בעזרתה את זמנם הפנוי.

פרט להיותה מרכז לכלי שייט, המרינה היא אף מרכז אורבני שהוא מוקד משיכה לבתי עסק ותיירות. בליבה קומפלקס יוקרתי חדיש ובו דירות נופש, חברות היי-טק פעילות, מסעדות ובתי קפה, קניון ובתי קולנוע ועוד אטרקציות המספקות בידור לעת פנאי.

מוקד משיכה – לציבור הרחב, פעילות עסקית, תיירות ופעילויות פנאי ובילויים. מה צריך יותר מזה? את רכישת הקרקע מומלץ לעשות באמצעות התארגנות של קבוצת רכישה.

אז מהי קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה היא התארגנות של אנשים פרטיים לרכישת קרקע ובניית פרוייקט מגורים משותף עליה ללא תלות בקבלן או יזם. הקבוצה ו/או נציגיה מאתרים את הקרקע, מגייסים את הרוכשים הפוטנציאליים לפי ראות עיניהם ובד"כ בשיטת "חבר מביא חבר", מקבלים הצעות מחיר מקבלנים ואנשי מקצוע ומתנהלים מולם. במיזם "קונבנציונאלי" לעומת זאת, הקבלן הוא שאחראי לרכישת הקרקע, לתכנון, להשגת היתרי הבניה המתאימים, לתשלום האגרות והיטלי הפיתוח וכמובן למימון ובניה. בקבוצת רכישה הקבלן הוא המבצע בלבד! לאחר שכל אחד מהרוכשים חתם על הסכם מכר הקרקע ומעביר את החלק היחסי בחלקה על שמו בטאבו, חותמים הרוכשים – חברי הקבוצה על הסכם שיתוף המגדיר את התנאים לקיום הקבוצה וממנים ועד לניהול הפרויקט, הוועד בוחר בנק מלווה המסייע בבחירת קבלן מבצע ומתנהל מולו עד שלב הגמר.

[לפרטים נוספים על קבוצות רכישה - יצחק הבדלה]

החיסכון הכספי: ראשית חוסכים חברי הקבוצה את "הרווח היזמי" של הקבלן כמו גם את עלויות המימון, הפרסום והשיווק. בנוסף אחד הפערים המשמעותיים טמון בחיסכון בעלויות המס, בראש ובראשונה מס הרכישה המשולם על רכישת הקרקע בלבד ולא על מלוא מחיר הדירה הכולל גם את רווחיו של הקבלן, עלויות הבניה והאגרות. מרכיב משמעותי נוסף הוא החיסכון במע"מ, מאחר ורכישת קרקע מגורם פרטי להבדיל מרכישת דירה מקבלן, אינה מחויבת במע"מ.

למאמרים נוספים על קבוצות רכישה – יצחק הבדלה

יצחק הבדלה על מומחים שעונים לשאלות בנושא תמ"א 38

פרויקטים של תמ"א 38 הפכו לפופולאריים ביותר לאחרונה, בשל החיסכון הכלכלי שהם מקנים לדיירים הרוצים לשדרג את מראה פני הבניין ופנים הדירה שלהם. יחד עם זאת, מדובר בתהליך מורכב שחשוב לדעת ולהבינו על שלביו בכדי לצלוח אותו בצורה טובה וקלה ככל האפשר, להנאה מירבית מהפרויקט שישפר את איכות חייכם. לפניכם מספר שאלות ותשובות להבהרת הנושא.
יצחק הבדלה – פרויקט זרובבל בהרצליה הירוקה

מובא ע"י יצחק הבדלה

ש: אני ושכניי צועדים בימים אילו לקראת תחילתו של פרויקט תמ"א 38. היזם מסכים לחזק את המבנה, להוסיף מעלית ולחדש את התשתיות אולם עבור תוספת מרפסת וממ"ד הוא דרש מכל בעל דירה תוספת תשלום של שישים וחמישה אלף שקלים. האם דרישה זו הינה מקובלת?

לקריאת המשך הכתבה-יצחק הבדלה

למידע נוסף בנושא תמ"א 38 – יצחק הבדלה

יצחק הבדלה טרנד קבוצות הרכישה גם אצל החרדים וגם בפריפריות

הפופולאריות של קבוצות הרכישה ממשיכה לתפוס תאוצה, בין אם בקרב האוכלוסיה החרדית, או בהתפשטותן מחוץ לאזור המרכז.

מאת : יצחק הבדלה

השתלטות חרדית על שכונות חילוניות נמצאת כבר בשיאה לפי כתבה ב"גלובס" , המבוססת על דיווח של האתר החרדי "לדעת". יוזמה זו מכונה "להילחם על הבית" ומטרתה להפוך שכונות ותושבים חילוניים ל"מתחרדים".

על פי הדיווח נתלו מודעות בבתי כנסת ובמקומות נוספים המרכזים את הקהילה החרדית, המעודדות הרשמהלפרויקטים של קבוצות רכישה במרכז הארץ. מדובר למעשה ברכישות סתר שאמורות להיעשות בעזרתם של מתווך חילוני ותימכרנה לאחר מכן לאוכלוסיה החרדית.

הרכישות תיעשנה על ידי איש קשר שאינו מהאוכלוסיה החרדית, בכדי לא להרתיע את המוכרים והתושבים מעצם כך שמדובר בחרדים וגם בכדי למנוע את קפיצת המחירים באזור בשל כניסת משפחות חרדיות רבות, כפי שקרה בעבר במקרים דומים.

[למידע נוסף בנושא קבוצות רכישה – יצחק הבדלה]

מדובר בשכונות באזור המרכז המוגדרות כנחשלות, אולם מדובר באזורים ש"עדיין ראויים לאזרחים שומרי תורה" והמחיר הממוצע לדירה עומד על 300 אלף שקלים. מארגני היוזמה הצהירו כי תינתן עדיפות לאילו שיצהירו כי הרכישה הינה לצרכי מגורים ולא לצרכי השכרה, מה שבהחלט מסביר את שם הפרויקט והקשרו להשתלטות. עם זאת, ניתן לסייג זאת מאחר ומדובר בשלב ראשוני של היוזמה בערים דוגמת ירושלים, בני ברק, בית שמש ואשדוד, שהן בעלות ריכוז גבוה של חרדים ממילא.

פריחתן של קבוצות רכישה – לא רק באזור המרכז

קבוצת בסר של נחשון קיויתי , תרכוש ככל הנראה מהאחים גינדי 305 יחידות דיור במתחם גן ראובן ביבנה , בעלות של 110 מיליון שקלים, על פי הדיווח של דה מרקר.

קבוצת בסר פועלת בעיקר באזור המרכז- היא מוכרת בעיקר בזכות קבוצת הרכישה שארגנה בשכונת פארק צמרת בת"א, בנתה מגדלי משרדים בבני ברק בשנים האחרונות ואף משלימה ממש בימים אילו פרויקט מגורים יוקרתי בהוד השרון. כעת , היא יוצאת מהמרכז לכיוון דרום, עדות נוספת לזינוק המשמעותי של יבנה מבחינת ערכה הנדל"ני.

יצחק הבדלה הוא מנכ"ל קבוצת נישה אחזקות, חברה העוסקת בתחום קבוצות הרכישה ותמ"א

יצחק הבדלה טרנד קבוצות הרכישה צובר תאוצה גם בהייטק

השבוע נוכחנו שוב לדעת עד כמה גדולה התאוצה שתופס טרנד קבוצת הרכישה בשוק הנדל"ן הישראלי כיום. הטרנד לא רק מתרחש בקרב דירות המגורים, אלא גם בקרב חברות ההייטק.

מאת: יצחק הבלדה

יצחק הבדלה - קבוצות רכישה

העיתון "גלובס" דיווח כי תוך חודשיים התגבשה קבוצת רכישה ברמת החייל בת"א. מדובר בפרויקט משרדים ומסחר במתחם סמל"ת שבשכונה אליו הצטרפו כ-85% מהחברים. את קבוצת הרכישה מארגנות קבוצת סופרין וקבוצת תדהר.

במתחם, המשתרע על פני 11.2 דונם, יוקמו ארבעה בניינים בני 6-7 קומות בשטח כולל של כ-35 אלף מ"ר. היקף הפרויקט צפוי לעמוד על 400 מיליון שקל. ההרשמה לקבוצת הרכישה החלה באוגוסט והיום נשארו מקומות רק ל-15% שטחים נותרים מתוך כלל שטחי הפרויקט. הצלחה זו מביסה את התחזיות של בכירים בענף הנדל"ן שהביעו בתקופה האחרונה סימני שאלה באשר להצלחתן של קבוצות הרכישה בענף הנדל"ן למשרדים.

לקריאת המשך המאמר-יצחק הבדלה

[יצחק הבדלה הוא מנכ"ל קבוצת נישה אחזקות העוסקת בתחום קבוצות הרכישה ותמ"א 38]

מתוך בלוג יצחק הבדלה - תמ"א 38 בר"ג, אשדוד ורעננה

מאת: יצחק הבדלה

LOCAL רעננה (14.10): רעננה היא המתקדמת בשרון מבחינת תמ"א 38

יצחק הבדלה - תמא 38

למעלה מ- 40 הצעות לתמ"א 38 הוגשו בחודשים העיר בעיר רעננה, כך מדווח אתר האינטרנט LOCAL.

לפי LOCAL, רעננה היא בין הערים הראשונות שהבינו כי התוכנית המתאר הארצית – הלא היא תמ"א 38 – איננה רק מצילת חיים, אלא גם טומנת בחובה יתרונות עצומים לתושבי העיר הגלומים בהתחדשות העירונית.

[עוד על תמ"א 38 - יצחק הבדלה]

ראייה לכך היא למעלה מ- 40 הבקשות שהוגשו לוועדת התכנון המקומית עד לשנת 2010. מספר הבקשות שכבר אושרו.

היתרי הבנייה הראשונים לתמ"א 38 ניתנו לבניין ברחוב בר אילן 40 ולבניין ברחוב הרצוג 11 . בעקבות הצלחת הפרויקט בבניינים אלה החלה התעוררות בכל הנושא של בקשות להיתרי בנייה לשיפוץ על פי תמ"א 38.

MYNET אשדוד (19.10): תמ"א 38 מתרחבת גם לרובע ב' באשדוד

יצחק הבדלה - תמא 38

לפי MYNET, אושר לאחרונה פרויקט 38 ברחוב שבי ציון 27 באשדוד . במסגרת הפרויקט מתוכננת תוספת יחידות דיור ומרפסות לדייריו של בניין בן 16 דירות.

הפרויקט ברובע ב' מצטרף לתוכניות הקיימות. על פי התוכנית שהגיש היזם "מ/ל החברה לשירותי תחזוקה באשדוד", בבניין המדובר ישנן כיום ארבע קומות. בעקבות הפרויקט יתווספו עוד שבע יחידות דיור למבנה עם אפשרות לשתיים נוספות בעתיד. התוכנית כוללת הקמת מרפסות, ממ"דים, מעלית ומחסנים.

ביזפורטל (6.10): השולמו עבודות הפרויקט ה- 3 של תמ"א 38 בר"ג

יצחק הבדלה - תמ"א 38

ערים מסוימות במרכז הארץ, דוגמת רמת גן, בת-ים, רעננה וקרית אונו השכילו לקדם את נושא חיזוק הבניינים וניתן לראות ניצנים ראשונים של פרויקטים שהושלמו. אתמול (ג') נחנך ברחוב תרע"ד ברמת גן הבניין השלישי בעיר שחוזק ושודרג, לאחר שנחנכו בשנה האחרונה בניינים ברחובות המבדיל וקרניצי. שני בניינים נוספים

במסגרת הפרויקט חוזק הבניין כנגד רעידות אדמה, הוקמה מעלית, בוצע שיפוץ יסודי והחלפה של תשתיות הבניין והתווספו חניות כל הדיירים, זאת, תוך הוספת 3 יחידות דיור ודירת פנטהאוז על גג המבנה הקיים.

איתיאל בן פורת, מנכ"ל חברת התחדשות אורבנית, יזמי הפרויקט, ציין כי ""הבניין הוא הראיה הטובה ביותר שתמ"א 38 היא תוכנית טובה וברת מימוש כאשר ישנו שיתוף פעולה בין דיירים אכפתיים, יזם איכותי ורשות תומכת"

———————————————

יצחק הבדלה הוא מנכ"ל קבוצת נישה אחזקות המתמחה ביזמויות של קבוצות רכישה ותמ"א 38 ברחבי הארץ

יצחק הבדלה חמישה שלבים בהתארגנות קבוצת רכישה

יצחק הבדלה - קבוצות רכישה

אוקיי, אז הגעתם להבנה שקבוצת רכישה היא האופציה הטובה ביותר כיום לעסקה נדל"נית, אבל מה עכשיו? איך מתחילים, מה עושים ואיך מתארגנים?

מאת: יצחק הבדלה

כדאי שתדעו כי התארגנות לקבוצת רכישה היא אינה עניין של מה בכך. מדובר פה בהחלטות כלכליות שמעורב בהן הרבה כסף, אבל לא פחות חשוב מכך – אנשים. צריך לדעת לכלכל את צעדיכם בתבונה (וגם ברגישות…).

אז הנה לפניכם, חמישה שלבים בהתארגנות לקבוצת רכישה:

1. הכנת תוכנית עסקית

יש להתייחס לקבוצת רכישה כעסק לכל דבר. אז לפני שאתם מוציאים את השקל הראשון, יש לעשות הערכה מקיפה של עלויות הקרקע והבנייה הכוללת את חישוב עלות הקרקע ביחס למספר יחידות הדיור והערכת השווי הסופי של היחידות מול עלויות הבניה והרכישת הקרקע. לאלו יש להוסיף גם את התשלום לבעלי המקצוע המלווים את הפרויקט כמו קבלן, ארכיטקט רוא"ח ועו" וכמובן – ההיטלים והמיסים.

2. הסכם השותפות בין חברי הקבוצה

זה אולי השלב המכריע בחלק של ההתארגנות. קודם כל חשוב להגיע למספר היעד מבחינת חברי הקבוצה ואחר מכן להסכים על ההתחייבויות הכספיות ועוד סעיפים אחרים בהסכם השותפות. חשוב כי חברי הקבוצה יצהירו בחתימתם כי יש להם יכולת כלכלית לממן את הפרויקט. בנוסף יש לנסח חתימה משותפת על המגרשים ויחידות הדיור, חלוקת הדירות (מי לוקח את הפנטהאוז, ומי מסתפק בדירת הקרקע…), קביעת מנגנון לקבלת הכסף וחלוקת הרכוש, פתרונות במקרה של פרישה או מכירה ועוד.

[ יצחק הבדלה ]

3. בדיקה של הקרקע ורכישתה

ברוב המקרים קבוצת הרכישה מתארגנת כשכבר אותרה הקרקע, אך ישנם מקרים בהם קודם מתרחשת ההתארגנות ואז מחפשים את הקרקע. יש לציין כי רכישת הקרקע היא המרכיב העיקרי בעיסקה והגורם המרכזי בחיסכון שלה. באיתור הקרקע יש לשים דגש על דברים כמו בדיקה תכנונית, הזכויות בקרקע והעברה אפשרית לצד ג', היטל ההשבחה, המע"מ, חיוב לרשום משכנתא ועוד.

4. בחירת וועד הפרויקט/ מנהל לפרויקט

כמו לכל קבוצה, גם כאן חשבו למנות "מנהיג", או במילים אחרות – מנהל. מנהל קבוצת הרכישה עומד בראש הועד והוא זה שיוצא למכרז מול הקבלנים ולוקח חלק פעיל במשא ומתן עם נותני השירותים. חשוב לבחור מישהו שלא רק יהיו לו את הכישורים הנדרשים, אלא גם שיהיה מוסכם ואמין על כל חברי הקבוצה.

5. תחילת התקשרויות מול גורמים

מומלץ כי עוד לפני רכישת הקרקע, תפנה קבוצת הרכישה אל כל הגורמים החיצוניים שהצלחת הפרויקט תלויה בהם כמו הבנק המלווה, הקבלן והאדריכל. חשוב שיהיה סינכרון מלא בין כל הגורמים – שהאדריכל יהיה מקובל על הקבלן ושהקבלן יהיה מקובל על הבנק.

יצחק הבדלה הוא מנכ"ל קבוצת נישה אחזקות העוסקת במיזמי הנדל"ן ומתמחה בתמ"א 38 ובקבוצות רכישה

יצחק הבדלה חמישה שלבים בהתארגנות קבוצת רכישה

יצחק הבדלה - קבוצות רכישה

אוקיי, אז הגעתם להבנה שקבוצת רכישה היא האופציה הטובה ביותר כיום לעסקה נדל"נית, אבל מה עכשיו? איך מתחילים, מה עושים ואיך מתארגנים?

מאת: יצחק הבדלה

כדאי שתדעו כי התארגנות לקבוצת רכישה היא אינה עניין של מה בכך. מדובר פה בהחלטות כלכליות שמעורב בהן הרבה כסף, אבל לא פחות חשוב מכך – אנשים. צריך לדעת לכלכל את צעדיכם בתבונה (וגם ברגישות…).

אז הנה לפניכם, חמישה שלבים בהתארגנות לקבוצת רכישה:

1. הכנת תוכנית עסקית

יש להתייחס לקבוצת רכישה כעסק לכל דבר. אז לפני שאתם מוציאים את השקל הראשון, יש לעשות הערכה מקיפה של עלויות הקרקע והבנייה הכוללת את חישוב עלות הקרקע ביחס למספר יחידות הדיור והערכת השווי הסופי של היחידות מול עלויות הבניה והרכישת הקרקע. לאלו יש להוסיף גם את התשלום לבעלי המקצוע המלווים את הפרויקט כמו קבלן, ארכיטקט רוא"ח ועו" וכמובן – ההיטלים והמיסים.

2. הסכם השותפות בין חברי הקבוצה

זה אולי השלב המכריע בחלק של ההתארגנות. קודם כל חשוב להגיע למספר היעד מבחינת חברי הקבוצה ואחר מכן להסכים על ההתחייבויות הכספיות ועוד סעיפים אחרים בהסכם השותפות. חשוב כי חברי הקבוצה יצהירו בחתימתם כי יש להם יכולת כלכלית לממן את הפרויקט. בנוסף יש לנסח חתימה משותפת על המגרשים ויחידות הדיור, חלוקת הדירות (מי לוקח את הפנטהאוז, ומי מסתפק בדירת הקרקע…), קביעת מנגנון לקבלת הכסף וחלוקת הרכוש, פתרונות במקרה של פרישה או מכירה ועוד.

[ יצחק הבדלה ]

3. בדיקה של הקרקע ורכישתה

ברוב המקרים קבוצת הרכישה מתארגנת כשכבר אותרה הקרקע, אך ישנם מקרים בהם קודם מתרחשת ההתארגנות ואז מחפשים את הקרקע. יש לציין כי רכישת הקרקע היא המרכיב העיקרי בעיסקה והגורם המרכזי בחיסכון שלה. באיתור הקרקע יש לשים דגש על דברים כמו בדיקה תכנונית, הזכויות בקרקע והעברה אפשרית לצד ג', היטל ההשבחה, המע"מ, חיוב לרשום משכנתא ועוד.

4. בחירת וועד הפרויקט/ מנהל לפרויקט

כמו לכל קבוצה, גם כאן חשבו למנות "מנהיג", או במילים אחרות – מנהל. מנהל קבוצת הרכישה עומד בראש הועד והוא זה שיוצא למכרז מול הקבלנים ולוקח חלק פעיל במשא ומתן עם נותני השירותים. חשוב לבחור מישהו שלא רק יהיו לו את הכישורים הנדרשים, אלא גם שיהיה מוסכם ואמין על כל חברי הקבוצה.

5. תחילת התקשרויות מול גורמים

מומלץ כי עוד לפני רכישת הקרקע, תפנה קבוצת הרכישה אל כל הגורמים החיצוניים שהצלחת הפרויקט תלויה בהם כמו הבנק המלווה, הקבלן והאדריכל. חשוב שיהיה סינכרון מלא בין כל הגורמים – שהאדריכל יהיה מקובל על הקבלן ושהקבלן יהיה מקובל על הבנק.

יצחק הבדלה הוא מנכ"ל קבוצת נישה אחזקות העוסקת במיזמי הנדל"ן ומתמחה בתמ"א 38 ובקבוצות רכישה

תמ"א 38 – לא רק בת"א! התעוררות גם בהרצליה, רמת – גן וחיפה יצחק הבדלה

תמ"א 38, התוכנית לחיזוקם ושיפוצם של מבנים , המעלה את ערך הדירות בכמה עשרות אחוזים, הופכת פופולארית יותר ויותר. תמ"א 38 שהייתה נפוצה עד כה בעיקר בתל אביב, מתחזקת בערים נוספות שמשכילות להבין את יתרונותיה וכעת הביקוש לה גדל בהרצליה, רמת גן, ערים נוספות במרכז, ואף מחוצה לו דוגמת חיפה.

[לפרטים נוספים על תמ"א 38 לחצו כאן - יצחק הבדלה]

עד לאחרונה תמ"א 38 עמדה בפני בעיות כמו אי כדאיות כלכלית כשמדובר באזורים שאינם הערים המבוקשות או קשיים מצד חלק מהרשויות המקומיות בכל הקשור להיתרי הוספת יחידות הדיור (שהן התמורה שמקבל היזם עבור השיפוץ והחיזוק במסגרת התוכנית). כמו כן, לעיתים קיימות מחלוקות בין הדיירים על אופן הוצאת התוכנית לפועל – חלק לא מעוניינים במעלית או בתוספות לדירות ולמעשה רוצים לאכול את העוגה ולהשאירה שלמה. אולם ככל שהזמן עובר, מבינים התושבים ששיפוץ וחיזוק במסגרת תוכנית תמ"א 38 עדיף מפרויקטים של פינוי בינוי, שכן עדיף לשפץ ולהעלות את ערך הנכס מאשר לעבור.

עוד לקריאה-יצחק הבדלה

בהרצליה, שני בניינים עברו עד כה חיזוק ושיפוץ במסגרת תמ"א 38 -ברחוב ה' באייר וברחוב הנדיב. בשנה האחרונה הוגשו 15 בקשות להיתרי בנייה במסגרת התוכנית, כאשר 10 בניינים נמצאים במילוי תנאים אחרונים להוצאת היתר, 10 אחרים בהליכי רישוי לפני אישורה של הוועדה המחוזית ו 38 נוספים מצויים בבדיקה מקדמית במחלקה של בניין העיר.

ברמת- גן הושק ביום שלישי האחרון (5.1.2010) ברחוב תרע"ד בניין ששופץ וחוזק במסגרת תמ"א 38. במסגרת הפרויקט , לבניין ששופץ מהיסוד הוחלפו התשתיות, נוספו חניות ואף מעלית, כמו גם שלוש יחידות דיוד ודירת פנטהאוז על גגו הקיים של המבנה. זהו הבניין השלישי בעיר שחוזק ושופץ במסגרת התוכנית, לאחר הבניינים ברחובות המבדיל וקריניצי.

לפני כשבוע נחתמה עסקת תמ"א 38 ברחוב שלומציון המלכה שבחיפה. הבניין בן שלוש קומות הכולל שש דירות ישנות, יחוזק בפני רעידות אדמה וישופץ כך שלכל דירה יתווספו חדר ממ"ד ומרפסת שמש ששטחה 12 מ"ר. מיקום הבניין לא יאפשר התקנת מעלית כפי הנהוג בפרויקטים מסוג זה. בתמורה לשיפוץ והחיזוק ובהתאם לתנאיה של תמ"א38, היזם יבנה שלוש דירות חדשות – אחת בקומת העמודים הפתוחה ושתיים נוספות על הגג. אורך עבודות השיפוץ והחיזוק יהיה כ 14 חודשים מיום קבלת היתר הבנייה.

כאשר ישנו שיתוף פעולה בין הדיירים, יזם איכותי ורשות מקומית תומכת, ניתן לבצע את הפרויקט ביתר קלות ולהיווכח כי תוכנית זו הינה ברת ביצוע וטובה עבור כל הצדדים.

עוד על קבוצות רכישה באתר של יצחק הבדלה

* נתוני המאמר מתבססים על כתבות מאתר הנדל"ן realestatetoday.co.il , פורטל הכלכלה ביזפורטל והאתר www.local.co.il

איך המיסוי משפיע על עלות דירה דרך קבוצת רכישה

לאחרונה אנו שומעים על יותר ויותר קבוצות של יחידים המתארגנות לקנייה משותפת של נדל"ן. לתופעה זו, שהפכה לטרנד של ממש, קוראים "קבוצת רכישה". שיטה זו הפכה כיום למקובילת בקרב שוק רוכשי הדירות, המשתמשים בה כדי להפחית משמעותית את עלות רכישת הדירה.
מאת: יצחק הבדלה
ברכישת דירה דרך קבוצת רכישה יש יתרונות רבים, אבל המשמעותי ביניהם הוא העלות. רכישת דירה היא ההחלטה הכלכלית החושבה ביותר בחייו של האדם הפרטי, לכן יש לו אינטרס ואפילו הכרח להגיע לעסקה המשתלמת ביותר מבחינתו.
היבט המיסוי בקבוצת רכישה
מה שגורם לכך שרכישת דירה היא משתלמת בשיטת קבוצות הרכישה – היא עניין המיסוי. רשויות המס קוראות לקבוצות הרכישה "עמותות בניה", וזאת למרות שעל פי הגדרת חוק העמותות (שהתקבלה בשנת 1980), קבוצות רכישה רחוקות מהגדרה זו. בנוסף, קבוצות אלה אינן רשומות ואינן התאגדו כעמותה.
מרכיב הרווח היזמי בקבוצות רכישה הוא עצום, הרבה הודות להיבט המיסוי – וזה מהווה עיקרון מרכזי בכדאיות הכלכלית של העסקה. כך ניתן לרגוש דירת מגורים במחירים נוחים ואטרקטיביים.
[ למאמרים על תמא 38 - יצחק הבדלה ]
איך מתבטא היבט המסיוי בקבוצות רכישה?
1. מס רכישה – לפי סעיף 9 של חוק מיסוי המקרקעין, רוכש הדירה חייב במס בשיעור מסוים משווי המכירה. בעסקה רגילה של רכישת דירה, הן הקבלן והן רוכש הדירה מחוייבים לעמוד בנטל המס. הקבלן משלם מס עבור הקרקע ואילו רוכש הדירה משלם מס על עסקת רכישת הדירה.
אולם, בעסקת רכישת דירה על ידי קבוצת רכישה, אין הדייר רוכש את הדירה באופן מעשי, אלא רוכש את הקרקע מבעל הקרקע. מאידך, הקבלן אינו זה שרוכש את הקרקע ולכן אינו חייב במס רכישה. לפיכך, הדייר שרוכש את הקרקע ישירות מהבעלים חייב במס רכישה בשיעור של 5%, אבל אינו חב בתשלום מס הרכישה עבור עסקת הבנייה.
2. מס ערך מוסף (מע"מ) – סעיף 7 בחוק המע"מ (1975) קובע כי קבלן המוכר דירת מגורים, כמוצר מוגמר, חב במע"מ על מחיר העסקה המלא – הכולל את :
מחיר הקרקע
הרווח היזמי
שווי שירותי הבנייה
כל תמורה אחרת הכלולה במחיר הדירה מכוח הסכם הרכישה
לעומת זאת, בקבוצת רכישה, המקרקעין אינם נמכרים ע"י אדם ש עונה להגדרה "עוסק" כמשמעותה בסעיף 1 לחוק המע"מ. כנל" לגבי רוכש הדירה, שברוב המקרים אינו עונה להגדרה "עוסק". במצב כזה מכירת המקרקעין אינה חייבת בתשלום מע"מ. לכן, ייווצר חיסכון בשיעור 16.5 אחוז מהתמורה על מרכיב הקרקע – זאת מכיוון שהמס הוא עבור מרכיב שירותי הבנייה ולא בגין מרכיב הקרקע. אגרות והיטלים ומס רכישה מגולמים למחיר הסופי של הנכס – ולכן יש חיסכון נוסף ברווח היזמני בשיטת קבוצת הרכישה.
הכותב הוא יצחק הבדלה, הבעלים של קבוצת נישה אחזקות המתמחה בפרויקטים של תמא 38 וקבוצות רכישה

יצחק הבדלה כלכליסט בסדרת כתבות חדשה של תמ"א 38

לאור ההתעניינות הגוברת בתוכניות תמ"א 38, יצא העיתון ואתר האינטרנט כלכליסט בסדרת כתבות מהשטח במטרה לבחון את הנושא לעומקו.
מאת: יצחק הבדלה
"כלכליסט" ילווה בניין אחד ברעננה ברחוב ברנר 15, שדייריו החליטו לחזקו ולשפצו על פי תוכנית תמ"א 38. ב"כלכליסט" מבטיחים לעקוב אחרי התהליך, לראות איך מתמודדים הדיירים עם השיפוץ, לבדוק האם קשיים ביורוקרטים הם אלו שתוקעים את העבודות ולמה כדאי לשים לב בתהליך כולו.
בסרטון הראשון מרואיינים בניו הזוג שמוש מדיירי הבניין העתיד לעבור שיפוץ. "זה לדעתי מפעל הפיס", אומרת קרן שמוש בהתייחסה לתמ"א 38. "התשלום הוא ממש נמוך למי שאין לו. משתלם לסבול תקופהמסוימת ולקבל איכות חיים יותר גבוהה – כמו מרפסות, מעלית וחיזוק היסודות".
בעלה הוסיף: "כמובן שיהיו אבק ואי נוחות, אבל בסופו של דבר אנחנו מסתכלים על המטרה וזה שווה כל רגע שאתה סובל".
הסכמת הדיירים
בכתבה מצוין כי הבעיה העיקרית היא לכנס את כל הדיירים ולגבש הסכמה מסוימת כי יש פחד להיכנס לפרויקט כזה. קרן מוסיפה: "זה לא קל להפוך את הבית שלך לאתר בניה. זאת תקופה שיהיו פה פועלים ונחיה עם חלונות פרוצים. אני מקווה שהתקופה הזאת תעבור מהר ובשלום".
מה לגבי הסכמת השכנים?
"השכנים מהבניין ממול טוענים שעוד קומה תחסום להם את השמש", אומר בעלה. "אני קצת סקפטי, כי בכל זאת נראה לי שמה שמפריע להם זה שיהיה מולם בית שנעשים בו שיפוצים מאסיביים. זה לא נעים לגור ליד בניין שהולך להיבנות מחדש".
דיירים שמנסים להשיג תוספות על חשבון הקבלן
הקבלן: "יש דיירים בבניינים שחושבים שהפרויקטים הרבה יותר זולים ממה שהוצא להם וחושבים שמגיע להם יותר. מדובר בפרויקטים יקרים במיוחד בהיבטים של החיזוקים והמיסוי בעלות של מליוני שקלים".
"החסם הגדול של תמ"א 38 הוא חסם הדיירים. לקחת אוסף של אנשים ולהביא אותם לדעה אחת והסכמה – זה לא פשוט".
מאיפה מגיע הכסף לשיפוץ?
הרווח של היזם הוא מהדירות שייבנו על גג הבניין וכמובן שהאינטרנט שלו זה שהפרויקט יסתיים כמה שיותר מהר. הקבלן: "בגלל שאנחנו הולכים לבנות 3 דירות ולמכור אותם, לנו יש אינטרס שהפרויקט יסתיים כמה שיותר מהר – בדיוק כמו הדיירים. אנחנו הולכים איתם ביחד ולא אחד נגד השני. זו עסקה יזמית לכל דבר ועניין"
על התפתחות שוק התמ"א 38
אין ספק שכיום הציבור מודע הרבה יותר ליתרונות של תמ"א 38, ובמקביל השוק מתפתח ויזמים רבים פועלים באפיק זה. הקבלן: "אנחנו רואים שקצב החתימה מול הדיירים הוא הרבה יותר מהיר. אם בעבר היינו זקוקים 3-4 שנים עד שהדיירים יבשילו לכלל הסכמה, כיום התקופות מתקצרות בהרבה. אנחנו רואים גם כניסה של שחקנים גדולים נוספים לשוק הזה".
בסיום הכתבה הדיירים סיכמו את המטרה העיקרית:
"בראש ובראשונה המטרה היא להציל חיים. אם חס וחלילה יקרה פה משהו, זה יהיה אסון".
קבוצת נישה אחזקות, בבעלות יצחק הבדלה, מפעילה פרויקטים המבוססים על תמ"א 38 בעיקר בשרון – הרצליה, כפר סבא והוד השרון. ליצירת קשר ופרטים נוספים – יצחק הבדלה

יצחק הבדלה תמ"א 38 האוצר המשתלם של תחום הנדל"ן

לא לחינם תמ"א 38 הפכה להצלחה בשנים האחרונות. הדיירים מצידם זוכים לבניין חדש ומשופץ מבלי לשלם על כך, בעוד המבצע מקבל אישור מהמדינה לבניית דירות נוספות שהרווחים עליהן הולכים לכיסו.
והכי חשוב התוצאה המתקבלת מבטיחה דיור ברמה גבוהה ושקט נפשי במקרה של רעידות אדמה. לאחרונה ניתן לראות כיצד תמ"א 38 תופסת תאוצה ויותר חברות נדל"ן והשקעה מגייסות את משאביהם לטובת כך.
מאת: יצחק הבדלה

יצחק הבדלה
כך למשל, לפי ידיעה בביזפורטל בשבוע שחלף (12.09.2010), רשת חנויות המשקפיים אופטיקנה הקימה חברת בת "אופטיקנה נדל"ן", במטרה שתוביל פרויקטים של תמ"א 38 ותשקיע נדל"נית בתחומים שונים. החברה הוקמה על ידי שרית רסין, מהבעלים של אופטיקנה ובשותפות עם קארן חרס-ברנזון, המומחית בהובלת פרויקטים של תמ"א 38. החברה נמצא בימים אילו במו"מ עם מספר בניינים בת"א, הרצליה ורמת-גן ואף בוחנת פרויקטים בתחום המגורים והפנאי ברחבי הארץ.

יצחק הבדלה פרויקטים
גם כלכליסט דיווח לאחרונה (05.09.2010) כי חברת קציר השקעות (חברת השקעות ציבורית בראשה דרור נגל, לשעבר מנכ"ל הפניקס השקעות ופיננסים) וחברת דרין ( עו"ד שי דרין ואביו האדריכל דן דרין) חתמו הסכם להקמת חברה משותפת, שתשקיע כ- 100 מיליון שקל(חלקה של קציר השקעות- 80% ושל דרין-20%) בפרויקטים של תמ"א 38. העסקה פותרת לחברות את נושא מימון הפרויקטים, שרובםכרגע מצוי באזור הרצליה וצפון ת"א.

יצחק הבדלה
מדה מרקר נמסר ב 16.09.2010, כי חברת קריגר נדל"ן גייסה 200 מיליון דולר בעזרתם של משקיעים מארה"ב, שייעודם הוא ביצוע פרויקטים של תמ"א 38 ברחבי ת"א. לדברי אחד מבעליה, גל הרשקוביץ', קיימים למעלה מ 2,000 בניינים בעיר העומדים בקריטריונים של תמ"א 38 מתוכם להערכתו תוכל החברה לשפץ כ – 150 בחמש שנים הקרובות.
הדוגמאות השונות מידיעות אילו שנתקבלו ממש לאחרונה, מוכיחות כיצד הפכה תמ"א 38 לאוצר נדל"ני משתלם. קבוצת נישה אחזקות בבעלות יצחק הבדלה זיהתה צורך זה ופועלת במסגרת מאות הסכמי שיתוף במקומות ה"חמים" ביותר מבחינה נדל"נית מ"חוף התכלת"(בין קניון ארנה בהרצליה ועד מלון מנדרין), דרך השכונות המתפתחות בהוד השרון ועד לאזור חוף הים בבת ים.
חברת נישה נדל"ן בבעלותו של יצחק הבדלה ידועה במתן השירות המקצועי המתאים לכל אחד ברמה האישית , תוך ליווי לאורך הפרויקטים לצד דגש על מיקסום רווחים עבור כל אחד ואחד מהרוכשים.

איך תשפצו דירה בחינם? מאת יצחק הבדלה, מתוך כתבה בערוץ 2

מאת: יצחק הבדלה



רעידת אדמה - זה יכול לקרות מחר בבוקר, בעוד שבוע, בעוד שנה או בעוד 20 שנה - אבל זה יקרה.

ב- 1999, אחרי רעידת האדמה הגדולה שהתרחשה בטורקיה, הבינו גם בישראל שרעידת אדמה חזקה במדינה זה רק עניין של זמן.

בעקבות כך, הגו את תמ"א 38 (מהי תמ"א 38? לפרטים - יצחק הבדלה), תכנית שבבסיסה עומד הרעיון שהאזרח הפשוט והמדינה לא יוציאו מכספם על מנת להגן על הבניין בו הם גרים מפני רעידת אדמה.

לצפייה בכתבה מתוך ערוץ 2 ולקריאת הפוסט המלא לחצו כאן - יצחק הבדלה

4 יתרונות בביצוע עסקת נדל"ן דרך קבוצת רכישה מאת יצחק הבדלה

יצחק הבדלה
לא סתם קבוצות רכישה הפכו לטרנד הלוהט בתחום הנדל"ן בשנים האחרונות בישראל. לעסקה הנדל"נית דרך קבוצות הרכישה יש יתרונות רבים הן מצד קונה הדירה והן מצד המבצע.
מאת: יצחק הבדלה
היתרונות בעיקר מתבטאים בחיסכון הגבוה בעלויות. בשיטה זו, דירה יכולה להחזיר את ההשקעה שלה כבר ברגע רכישתה. לפניכם החלק הראשון ברשימה המתארת 10 יתרונות עיקריים בביצוע עסקה נדל"נית דרך קבוצות רכישה.1. חיסכון בתשלום מע"מ על רכישת הקרקע:
המאפיין המרכזי של קבוצת רכישה היא רכישת הקרקע כקבוצה המורכבת מיחידים (מישור פרטי) ולא כחברה (מישור עסקי). מכיוון שהרכישה היא פרטית, קבוצת הרכישה אינה מחויבת בתשלום מע"מ. כידוע, המע"מ כיום הוא 16 אחוז והחיסכון בתשלומו יכול להגיע למאות אלפי שקלים ברכישת דירה דרך קבוצת רכישה.
2. חיסכון בעלויות ייזום:
בקבוצות רכישה אין "יזם" ואין גורם מתווך ש"גוזר קופון". קבוצת הרכישה רוכשת בעצמה את הקרקע ופועלת כיזם מול הקבלן ואנשי המקצוע. אנשי קבוצת הרכישה משלמים בין 5 ל- 10 אחוז דמי ניהול לחברה המנהלת, אך אלו כלל לא מתקרבים לרווח הקבלני המקובל (בערך 17 אחוז מעלות הדירה והקרקע).
[לפרויקטים המבוססים על קבוצות רכישה - יצחק הבדלה]
3. קל להשיג מימון בנקאי לבניה:
אם הרכישה מתבצעת דרך קבלן, נהוג שהבנק דורש להציג מספר של דירות שכבר נמכרו מראש. במקרה של קבוצת רכישה, אין דרישה כזאת – זאת מעצם העובדה הפשוטה שעל פי הרישומים, כל הדירות כבר נמכרו מראש
4. חיסכון בתשלום מע"מ על היטלי פיתוח ואגרות בניה.
מכיוון שכאמור מדובר בקבוצה של רוכשים פרטיים, היא גם תההיה פטורה מתשלום של מס ערך מוסף עבור אגרות בניה והיטלי פיתוח. אגרות בניה והיטלי פיתוח נגבים על ידי החברה הכלכלית העירונית או הרשות המקומית בה נרכשת הקרקע. במידה והרכישה מבוצעת על ידי קבלן, הוא יגלגל את העלויות על הקונה – לא כך בקבוצת רכישה.
5. חיסכון במס רכישה:
במידה ורכישת הדירה מתבצעת דרך קבלן, הקונה מחוייב לשלם מס רכישה גם על הדירה המוגברת וגם על הקרקע – לא כך בקבוצות רכישה. בקבוצת רכישה הקונה מחוייב לשלם אך ורק מס רכישה על רכישת הקרקע בשיעור של כ- 5 אחוז ממכירה. יש לציין כי במקומות בהן הקרקע יקרה, היא יכולה להיות שווה לכ- 50 אחוז מהדירה המוגמרת.
הכותב הוא יצחק הבדלה, מנכ"ל קבוצת נישה אחזקות העוסקת בפרויקטים המבוססים על עסקאות קבוצת רכישה

תמ"א 38-שהשכנים מסכימים,בחירת היזם.מאת יצחק הבדלה

יצחק הבדלה - תמ"א 38
המושג "תמ"א 38", הוא בשנים האחרונות למוכר ושכיח בשוק הנדל"ן הישראלי.
המודעות לסכנות הכרוכות במבנים שאינם עמידים בפני רעידות אדמה, הצורך ההולך והגדל לשפר ולשפץ בניינים ישנים, יחד עם צפיפות המגורים בערים הגדולות, מצוקת הדיור והביקוש הגבוה לדירות – הפכו את התמ"א 38 למציאות הכרחית בימינו.
מאת: יצחק הבדלה
מה זה תמ"א 38 ומתי התוכנית יצאה לפועל?
בשנת 2005 גובשה תוכנית המתאר הארצית מספר 38 (תמ"א 38) גובשה ב- 2005 וקבעה הנחיות תכנוניות לחיזוק בניינים במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה.
במקביל, הוגדרו תמריצים כלכליים עבור הקבלנים (כמו הוספה או הרחבת יחידות דיור), זאת במטרה לעודד תושבים לבצע את החיזוק ללא עלות מצידם. ואכן, רבים מהתושבים בישראל נמצאים בשלבים שונים של יישום התוכנית.
אולם יש לתת את הדעת על כך שלא הכל עובר "חלק". הגשמת תוכנית תמ"א 38 היא אינה עניין של מה בכך ורצופה בקשיים ומכשולים רבים. יחד עם זאת, ניתן "לעבור אותה בשלום" במידה ומקפידים על כללים מסוימים, שאנסה לתמצת אותם במאמר הזה.
שכנוע הדיירים והשכנים
זהו בדרך כלל החלק המורכב בתהליך, כי תמיד יימצא השכן או השכנים שלא יסכימו לבצע את התוכנית או יביעו אתנגדות מסיבות כאלה ואחרות. הההתנגדויות הן בדרך כלל לא רציונליות ומקורן בחשש מהלא-נודע.
ברוב המקרים, המתנגדים העיקריים הם השכנים המבוגרים, שאינם רואים לטווח רחוק את חשיבות ההשקעה.
חשוב שיהיה דייר אחד או שניים שיובילו את התהליך. הם אלה שיבדקו את האספקטים המקצועיים ויתנהלו מול הקבלנים והרשויות. חושב להביא לכל השכנים את כל המידע ולהציגו בצורה עדינה, ידידותית ושקופה שאינה משתמעת לשני פנים.
[למידע על קבוצות רכישה: יצחק הבדלה]
ברגע שהמידע מועבר באופן מקצועי ולא אינטרסנטי, סביר שגם השכנים המתנגדים יבינו את החשיבות שיש לביצוע התמ"א 38.
איך מחליטים על היזם או הקבלן שיבצע את התמ"א 38?
זהו החלק החשוב ביותר. כדאי מאוד לעשות בדיקה יסודית לגבי היזם ולברר מהו הרקע שלו בתחום הבניה בכלל ובתמ"א 38 בפרט.
חשוב לברר איך הוא מתנהל מול הדיירים בשטח בזמן השיפוץ ואיך הוא מאפשר להם להמשיך לנהל אורח חיים תקין עד כמה שניתן במהלך הבנייה.
יש לוודא כי ליזם, יש אישורים על כך שהוא רשום ומאושר ובכל על התעודות הנדרשות לתכנון וביצוע הפרויקט. לא בושה לבקש להציג תעודות ואישורים. בנוסף, יש לוודא כי יש לו יכולת מוכחת להגיע למצב שהפרויקט יקבל היתכנות בזמן סביר.
לשלב ההחלטה הסופי, לפני ביצוע התוכנית, כדאי להגיע עם שתי הצעות לפחות בפרק זמן שיאפשר לדיירים לבצע דיון ובחינה של הדברים. יש להגדיר פורמט שלפיו ייבחנו ההצעות לפי משתנים כמותיים כמו: לוחות זמנים, עלויות, חומרים ואיכות הבנייה. כמובן שגם חשוב להקפיד על הכללת משתנים איכותיים כמו חוסן פיננסי, ביצועים קודמים וכמובן אמינות הזים או הקבלן.
לבדוק כמה זמן ייארך השיפוץ
במסגרת תמ"א 38, חשוב לדעת כי התושבים יכולים לשדרג את בניין מגוריהם מהקצה לקצה – ממש להעביר אותו מהפך. לא מדובר כמובן רק בחיזוק העמידות שלו ובשיפוץ הקירות החיצוניים, אלא גם בהקמת לובי מפואר, התקנת מעלית ותוספת מקומות חניה. כל אלה יכולים להעלות את שווי הדירות באחוזים רבים – כל זאת בלי שהדיירים יוציאו שקל מכספם. נשמע טוב, נכון?
אולם לא הכל ורוד ויש מספר דברים שכדאי לדיירים לזכור לפני ביצוע התכנית. הדבר החשוב ביותר הוא משך זמן הפרויקט. לפני שיוצאים לדרך, הדיירים חייבם לקבל תוכנית שיפוץ המוגדרת בזמן.
יש לברר עם אנשי מקצוע, אם פרק הזמן שהוצע הוא הגיוני ואינו ארוך מדי. לאחר שהוגדר פרק זמן, יש לשקול עם לגור בדירה בזמן השיפוצים, או לשכור דירה זמנית עד לסיום השיפוצים.

הזדמנות יוצאת דופן לקבוצת רכישה בהוד השרון

חברת נישה נדל"ן בבעלות יצחק הבדלה נותנת לכם הזדמנות יוצאת דופן לרכוש קרקע מקבלן, שתהיה מוכנה תוך 24 עד 30 חודשים בשווי 1.9 מיליון ש"ח. בסיום הפרויקט, הרוכש יקבל דירה מוכנה בעלות 1.15 מיליון ש"ח – מדובר ברווח אדיר.
הדירה תכלול מפרט טכני עשיר ותיבנה באיזור נוח ואיכותי שיכיל גני ילדים, טיפת חלב, בי"ס יסודי ותיכון.
הפרויקט כולו כולל 3 בניינים בני 7 קומות כ"א הכוללים 77 דירות חדשות בחלק המזרחי של הוד השרון בשטח הסמוך למגדיאל. השכונה מתוכננת להיות אזור סגור וצעיר כשרוב הרוכשים בטווח הגילאים 35-40.צפי סיום הפרויקט – תחילת 2014.
הבניינים המיועדים ייבנו במסגרת תוכנית הר/1202, הממתינה לאישור הסופי של הועדה המחוזית שצפויה להתקבל בחודשים הקרובים.
מנכ"ל החברה, יצחק הבדלה, מסר כי כבר נרשמה התעניינות לפרויקט מצד קונים. "לפני כשבוע פתחנו בשיווק ותוך זמן קצר זוגות רבים הביעו התעניינות גדולה. מתוך 77 רוגשים פוטנציאליים, למעלה מ- 50 שילמו מקדמה על מנת להבטיח מקומם. זה לא מפתיע – מדובר באזור החם ביותר בארץ, המבוקש מצד משפחות צעירות".

יצחק הבדלה - קבוצת רכישה בהוד השרון
קבוצת "נישה אחזקות בע"מ" הוקמה על ידי היזם יצחק הבדלה, הפועל בתחום הייזום והבנייה למגורים. בין הפרוייקטים המובילים שלה ייזום "חוף התכלת" בהרצליה ופרויקט "סמדר בהרצליה הצעירה" ופרויקטים במסגרת תמ"א 38 בהרצליה.

גלובס: 75% מעוניינים להשביח את בתיהם במסגרת תמא 38

סקר שהתפרסם בגלובס במהלך חודש יולי מגלה כי 75% מבעלי דירות ישנות מעוניינים להשביח את נכסיהם במסגרת תוכנית תמ"א. הסקר נערך בקרב 500 בעלי דירות שנבנו לפני 1980 בגוש דן.
מאת: יצחק הבדלה
נתונים נוספים מהסקר:
43% העריכו כי בתוך חמש שנים ייכנס הנכס שבבעלותם למימוש תמ"א 38
23% מבעלי הדירות קיבלו עד כה פניות מקבלנים או יזמים בנוגע למימוש תמ"א 38.
79% מבעלי הדירות רואים חשיבות רבה בחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה
77% מעוניינים בהשבחת הנכס והעלאת ערך הדירה
71% רואים חשיבות רבה בהוספת ממ"ד, שיפוץ חזית הבניין, הוספת מעלית, הוספת חניה והוספת מרפסת שמש.
77% מבעלי הדירות בגוש דן מעוניינים בהורדת הרוב הדרוש לביצוע תמ"א 38
83% מהנשאלים העריכו כי הורדת הרוב הדרוש תגביר את מימוש תמ"א 38.
מהו הרוב הדרוש למימוש תוכנית תמ"א 38?
כיום דרוש רוב של 66% מבעלי הדירות למימוש תמ"א 38. לפני שבועיים אישרה מליאת הכנסת בקריאה טרומית הצעת חוק שתאפשר הסכמת רוב של 51% מבעלי הדירות לבצע את עבודת החיזוק.
מה יקרה בעקבות הורדת האחוז הנדרש?
למדינת ישראל יש אינטרס ברור לעודד חיזוק מבנים במסגרת תוכנית תמ"א 38. הורדת הרוב הנדרש מקרב בעלי הדירות בבניין, תגביר משמעותית את מימוש תמ"א 38.
מהלך זה יאפשר למדינה ולבעלי הדירות לחזק עשרות אלפי מבנים מפני רעידות אדמה, להוסיף ממ"דים שחסרים, ובמקביל להשביח את הנכסים של בעלי הדירות בישראל.
מי זכאי לממש את תוכנית תמ"א 38?
הזכאים לתוספת זכויות בנייה מכוח תוכנית תמ"א 38 הם בניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני 1 בינואר 1980, ושנקבע כי אינם בנויים על פי תקן ישראלי 413.במידה והיתר הבניה עבור המבנה ניתן אחרי ה- 1.1.80, ובמידה ונקבע על ידי מהנדס כי הוא אינו בנוי על פי תקן 413, חלות על המבנה הוראות התמ"א 38 ללא תוספת זכויות בנייה.התמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כמו מבנים בעלי קומה 1-2 בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מקלטים או מחסנים. התמ"א גם אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה.
יש לציין כי קבלת זכויות בנייה כפופה לשיקול דעת של ועדה מקומית לתכנון ולבנייה, על מנת למנוע פגיעה ברווחת התושבים או בחזות העיר.
הכותב הוא יצחק הבדלה, מנכ"ל קבוצת נישה אחזקות .בן גוריון 15, הרצליה. טל: 09-9558795

יצחק הבדלה על תמ"א 38 – חיזוק מבנים ותוספות בנייה

מהי תמ"א 38?

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, תוכנית אשר אושרה ע"י ממשלת ישראל ב 14 לאפריל 2005.

מידע נוסף – יצחק הבדלה

מהי משמעותה של תוכנית תמ"א 38?

משמעותה של התוכנית היא לאפשר חיזוק בניינים, שידרוג פנימי וחיצוני ללא כל עלות מצד הדיירים. החיזוק נועד לאפשר חיזוק מבנים אשר לא עומדים בדרישות התקן לעמידות מבנים כנגד רעידות אדמה.

התוכנית מאפשרת קבלת היתרי בנייה לחיזוק מבנים ותוספת בנייה, קבלת הקלות מס ופטורים משמעותיים על מנת לייצר תמריץ ליזמים ולדיירים

התוכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, על ידי צוות גדול של מתכננים ויועצים.

למידע מלא – יצחק הבדלה

לבלוג של יצחק הבדלה

מאמרים של יצחק הבדלה

יצחק הבדלה – HOOK