יצחק הבדלה טרנד קבוצות הרכישה צובר תאוצה גם בהייטק

השבוע נוכחנו שוב לדעת עד כמה גדולה התאוצה שתופס טרנד קבוצת הרכישה בשוק הנדל"ן הישראלי כיום. הטרנד לא רק מתרחש בקרב דירות המגורים, אלא גם בקרב חברות ההייטק.

מאת: יצחק הבלדה

יצחק הבדלה - קבוצות רכישה

העיתון "גלובס" דיווח כי תוך חודשיים התגבשה קבוצת רכישה ברמת החייל בת"א. מדובר בפרויקט משרדים ומסחר במתחם סמל"ת שבשכונה אליו הצטרפו כ-85% מהחברים. את קבוצת הרכישה מארגנות קבוצת סופרין וקבוצת תדהר.

במתחם, המשתרע על פני 11.2 דונם, יוקמו ארבעה בניינים בני 6-7 קומות בשטח כולל של כ-35 אלף מ"ר. היקף הפרויקט צפוי לעמוד על 400 מיליון שקל. ההרשמה לקבוצת הרכישה החלה באוגוסט והיום נשארו מקומות רק ל-15% שטחים נותרים מתוך כלל שטחי הפרויקט. הצלחה זו מביסה את התחזיות של בכירים בענף הנדל"ן שהביעו בתקופה האחרונה סימני שאלה באשר להצלחתן של קבוצות הרכישה בענף הנדל"ן למשרדים.

לקריאת המשך המאמר-יצחק הבדלה

[יצחק הבדלה הוא מנכ"ל קבוצת נישה אחזקות העוסקת בתחום קבוצות הרכישה ותמ"א 38]

מתוך בלוג יצחק הבדלה - תמ"א 38 בר"ג, אשדוד ורעננה

מאת: יצחק הבדלה

LOCAL רעננה (14.10): רעננה היא המתקדמת בשרון מבחינת תמ"א 38

יצחק הבדלה - תמא 38

למעלה מ- 40 הצעות לתמ"א 38 הוגשו בחודשים העיר בעיר רעננה, כך מדווח אתר האינטרנט LOCAL.

לפי LOCAL, רעננה היא בין הערים הראשונות שהבינו כי התוכנית המתאר הארצית – הלא היא תמ"א 38 – איננה רק מצילת חיים, אלא גם טומנת בחובה יתרונות עצומים לתושבי העיר הגלומים בהתחדשות העירונית.

[עוד על תמ"א 38 - יצחק הבדלה]

ראייה לכך היא למעלה מ- 40 הבקשות שהוגשו לוועדת התכנון המקומית עד לשנת 2010. מספר הבקשות שכבר אושרו.

היתרי הבנייה הראשונים לתמ"א 38 ניתנו לבניין ברחוב בר אילן 40 ולבניין ברחוב הרצוג 11 . בעקבות הצלחת הפרויקט בבניינים אלה החלה התעוררות בכל הנושא של בקשות להיתרי בנייה לשיפוץ על פי תמ"א 38.

MYNET אשדוד (19.10): תמ"א 38 מתרחבת גם לרובע ב' באשדוד

יצחק הבדלה - תמא 38

לפי MYNET, אושר לאחרונה פרויקט 38 ברחוב שבי ציון 27 באשדוד . במסגרת הפרויקט מתוכננת תוספת יחידות דיור ומרפסות לדייריו של בניין בן 16 דירות.

הפרויקט ברובע ב' מצטרף לתוכניות הקיימות. על פי התוכנית שהגיש היזם "מ/ל החברה לשירותי תחזוקה באשדוד", בבניין המדובר ישנן כיום ארבע קומות. בעקבות הפרויקט יתווספו עוד שבע יחידות דיור למבנה עם אפשרות לשתיים נוספות בעתיד. התוכנית כוללת הקמת מרפסות, ממ"דים, מעלית ומחסנים.

ביזפורטל (6.10): השולמו עבודות הפרויקט ה- 3 של תמ"א 38 בר"ג

יצחק הבדלה - תמ"א 38

ערים מסוימות במרכז הארץ, דוגמת רמת גן, בת-ים, רעננה וקרית אונו השכילו לקדם את נושא חיזוק הבניינים וניתן לראות ניצנים ראשונים של פרויקטים שהושלמו. אתמול (ג') נחנך ברחוב תרע"ד ברמת גן הבניין השלישי בעיר שחוזק ושודרג, לאחר שנחנכו בשנה האחרונה בניינים ברחובות המבדיל וקרניצי. שני בניינים נוספים

במסגרת הפרויקט חוזק הבניין כנגד רעידות אדמה, הוקמה מעלית, בוצע שיפוץ יסודי והחלפה של תשתיות הבניין והתווספו חניות כל הדיירים, זאת, תוך הוספת 3 יחידות דיור ודירת פנטהאוז על גג המבנה הקיים.

איתיאל בן פורת, מנכ"ל חברת התחדשות אורבנית, יזמי הפרויקט, ציין כי ""הבניין הוא הראיה הטובה ביותר שתמ"א 38 היא תוכנית טובה וברת מימוש כאשר ישנו שיתוף פעולה בין דיירים אכפתיים, יזם איכותי ורשות תומכת"

———————————————

יצחק הבדלה הוא מנכ"ל קבוצת נישה אחזקות המתמחה ביזמויות של קבוצות רכישה ותמ"א 38 ברחבי הארץ

יצחק הבדלה חמישה שלבים בהתארגנות קבוצת רכישה

יצחק הבדלה - קבוצות רכישה

אוקיי, אז הגעתם להבנה שקבוצת רכישה היא האופציה הטובה ביותר כיום לעסקה נדל"נית, אבל מה עכשיו? איך מתחילים, מה עושים ואיך מתארגנים?

מאת: יצחק הבדלה

כדאי שתדעו כי התארגנות לקבוצת רכישה היא אינה עניין של מה בכך. מדובר פה בהחלטות כלכליות שמעורב בהן הרבה כסף, אבל לא פחות חשוב מכך – אנשים. צריך לדעת לכלכל את צעדיכם בתבונה (וגם ברגישות…).

אז הנה לפניכם, חמישה שלבים בהתארגנות לקבוצת רכישה:

1. הכנת תוכנית עסקית

יש להתייחס לקבוצת רכישה כעסק לכל דבר. אז לפני שאתם מוציאים את השקל הראשון, יש לעשות הערכה מקיפה של עלויות הקרקע והבנייה הכוללת את חישוב עלות הקרקע ביחס למספר יחידות הדיור והערכת השווי הסופי של היחידות מול עלויות הבניה והרכישת הקרקע. לאלו יש להוסיף גם את התשלום לבעלי המקצוע המלווים את הפרויקט כמו קבלן, ארכיטקט רוא"ח ועו" וכמובן – ההיטלים והמיסים.

2. הסכם השותפות בין חברי הקבוצה

זה אולי השלב המכריע בחלק של ההתארגנות. קודם כל חשוב להגיע למספר היעד מבחינת חברי הקבוצה ואחר מכן להסכים על ההתחייבויות הכספיות ועוד סעיפים אחרים בהסכם השותפות. חשוב כי חברי הקבוצה יצהירו בחתימתם כי יש להם יכולת כלכלית לממן את הפרויקט. בנוסף יש לנסח חתימה משותפת על המגרשים ויחידות הדיור, חלוקת הדירות (מי לוקח את הפנטהאוז, ומי מסתפק בדירת הקרקע…), קביעת מנגנון לקבלת הכסף וחלוקת הרכוש, פתרונות במקרה של פרישה או מכירה ועוד.

[ יצחק הבדלה ]

3. בדיקה של הקרקע ורכישתה

ברוב המקרים קבוצת הרכישה מתארגנת כשכבר אותרה הקרקע, אך ישנם מקרים בהם קודם מתרחשת ההתארגנות ואז מחפשים את הקרקע. יש לציין כי רכישת הקרקע היא המרכיב העיקרי בעיסקה והגורם המרכזי בחיסכון שלה. באיתור הקרקע יש לשים דגש על דברים כמו בדיקה תכנונית, הזכויות בקרקע והעברה אפשרית לצד ג', היטל ההשבחה, המע"מ, חיוב לרשום משכנתא ועוד.

4. בחירת וועד הפרויקט/ מנהל לפרויקט

כמו לכל קבוצה, גם כאן חשבו למנות "מנהיג", או במילים אחרות – מנהל. מנהל קבוצת הרכישה עומד בראש הועד והוא זה שיוצא למכרז מול הקבלנים ולוקח חלק פעיל במשא ומתן עם נותני השירותים. חשוב לבחור מישהו שלא רק יהיו לו את הכישורים הנדרשים, אלא גם שיהיה מוסכם ואמין על כל חברי הקבוצה.

5. תחילת התקשרויות מול גורמים

מומלץ כי עוד לפני רכישת הקרקע, תפנה קבוצת הרכישה אל כל הגורמים החיצוניים שהצלחת הפרויקט תלויה בהם כמו הבנק המלווה, הקבלן והאדריכל. חשוב שיהיה סינכרון מלא בין כל הגורמים – שהאדריכל יהיה מקובל על הקבלן ושהקבלן יהיה מקובל על הבנק.

יצחק הבדלה הוא מנכ"ל קבוצת נישה אחזקות העוסקת במיזמי הנדל"ן ומתמחה בתמ"א 38 ובקבוצות רכישה

יצחק הבדלה חמישה שלבים בהתארגנות קבוצת רכישה

יצחק הבדלה - קבוצות רכישה

אוקיי, אז הגעתם להבנה שקבוצת רכישה היא האופציה הטובה ביותר כיום לעסקה נדל"נית, אבל מה עכשיו? איך מתחילים, מה עושים ואיך מתארגנים?

מאת: יצחק הבדלה

כדאי שתדעו כי התארגנות לקבוצת רכישה היא אינה עניין של מה בכך. מדובר פה בהחלטות כלכליות שמעורב בהן הרבה כסף, אבל לא פחות חשוב מכך – אנשים. צריך לדעת לכלכל את צעדיכם בתבונה (וגם ברגישות…).

אז הנה לפניכם, חמישה שלבים בהתארגנות לקבוצת רכישה:

1. הכנת תוכנית עסקית

יש להתייחס לקבוצת רכישה כעסק לכל דבר. אז לפני שאתם מוציאים את השקל הראשון, יש לעשות הערכה מקיפה של עלויות הקרקע והבנייה הכוללת את חישוב עלות הקרקע ביחס למספר יחידות הדיור והערכת השווי הסופי של היחידות מול עלויות הבניה והרכישת הקרקע. לאלו יש להוסיף גם את התשלום לבעלי המקצוע המלווים את הפרויקט כמו קבלן, ארכיטקט רוא"ח ועו" וכמובן – ההיטלים והמיסים.

2. הסכם השותפות בין חברי הקבוצה

זה אולי השלב המכריע בחלק של ההתארגנות. קודם כל חשוב להגיע למספר היעד מבחינת חברי הקבוצה ואחר מכן להסכים על ההתחייבויות הכספיות ועוד סעיפים אחרים בהסכם השותפות. חשוב כי חברי הקבוצה יצהירו בחתימתם כי יש להם יכולת כלכלית לממן את הפרויקט. בנוסף יש לנסח חתימה משותפת על המגרשים ויחידות הדיור, חלוקת הדירות (מי לוקח את הפנטהאוז, ומי מסתפק בדירת הקרקע…), קביעת מנגנון לקבלת הכסף וחלוקת הרכוש, פתרונות במקרה של פרישה או מכירה ועוד.

[ יצחק הבדלה ]

3. בדיקה של הקרקע ורכישתה

ברוב המקרים קבוצת הרכישה מתארגנת כשכבר אותרה הקרקע, אך ישנם מקרים בהם קודם מתרחשת ההתארגנות ואז מחפשים את הקרקע. יש לציין כי רכישת הקרקע היא המרכיב העיקרי בעיסקה והגורם המרכזי בחיסכון שלה. באיתור הקרקע יש לשים דגש על דברים כמו בדיקה תכנונית, הזכויות בקרקע והעברה אפשרית לצד ג', היטל ההשבחה, המע"מ, חיוב לרשום משכנתא ועוד.

4. בחירת וועד הפרויקט/ מנהל לפרויקט

כמו לכל קבוצה, גם כאן חשבו למנות "מנהיג", או במילים אחרות – מנהל. מנהל קבוצת הרכישה עומד בראש הועד והוא זה שיוצא למכרז מול הקבלנים ולוקח חלק פעיל במשא ומתן עם נותני השירותים. חשוב לבחור מישהו שלא רק יהיו לו את הכישורים הנדרשים, אלא גם שיהיה מוסכם ואמין על כל חברי הקבוצה.

5. תחילת התקשרויות מול גורמים

מומלץ כי עוד לפני רכישת הקרקע, תפנה קבוצת הרכישה אל כל הגורמים החיצוניים שהצלחת הפרויקט תלויה בהם כמו הבנק המלווה, הקבלן והאדריכל. חשוב שיהיה סינכרון מלא בין כל הגורמים – שהאדריכל יהיה מקובל על הקבלן ושהקבלן יהיה מקובל על הבנק.

יצחק הבדלה הוא מנכ"ל קבוצת נישה אחזקות העוסקת במיזמי הנדל"ן ומתמחה בתמ"א 38 ובקבוצות רכישה

תמ"א 38 – לא רק בת"א! התעוררות גם בהרצליה, רמת – גן וחיפה יצחק הבדלה

תמ"א 38, התוכנית לחיזוקם ושיפוצם של מבנים , המעלה את ערך הדירות בכמה עשרות אחוזים, הופכת פופולארית יותר ויותר. תמ"א 38 שהייתה נפוצה עד כה בעיקר בתל אביב, מתחזקת בערים נוספות שמשכילות להבין את יתרונותיה וכעת הביקוש לה גדל בהרצליה, רמת גן, ערים נוספות במרכז, ואף מחוצה לו דוגמת חיפה.

[לפרטים נוספים על תמ"א 38 לחצו כאן - יצחק הבדלה]

עד לאחרונה תמ"א 38 עמדה בפני בעיות כמו אי כדאיות כלכלית כשמדובר באזורים שאינם הערים המבוקשות או קשיים מצד חלק מהרשויות המקומיות בכל הקשור להיתרי הוספת יחידות הדיור (שהן התמורה שמקבל היזם עבור השיפוץ והחיזוק במסגרת התוכנית). כמו כן, לעיתים קיימות מחלוקות בין הדיירים על אופן הוצאת התוכנית לפועל – חלק לא מעוניינים במעלית או בתוספות לדירות ולמעשה רוצים לאכול את העוגה ולהשאירה שלמה. אולם ככל שהזמן עובר, מבינים התושבים ששיפוץ וחיזוק במסגרת תוכנית תמ"א 38 עדיף מפרויקטים של פינוי בינוי, שכן עדיף לשפץ ולהעלות את ערך הנכס מאשר לעבור.

עוד לקריאה-יצחק הבדלה

בהרצליה, שני בניינים עברו עד כה חיזוק ושיפוץ במסגרת תמ"א 38 -ברחוב ה' באייר וברחוב הנדיב. בשנה האחרונה הוגשו 15 בקשות להיתרי בנייה במסגרת התוכנית, כאשר 10 בניינים נמצאים במילוי תנאים אחרונים להוצאת היתר, 10 אחרים בהליכי רישוי לפני אישורה של הוועדה המחוזית ו 38 נוספים מצויים בבדיקה מקדמית במחלקה של בניין העיר.

ברמת- גן הושק ביום שלישי האחרון (5.1.2010) ברחוב תרע"ד בניין ששופץ וחוזק במסגרת תמ"א 38. במסגרת הפרויקט , לבניין ששופץ מהיסוד הוחלפו התשתיות, נוספו חניות ואף מעלית, כמו גם שלוש יחידות דיוד ודירת פנטהאוז על גגו הקיים של המבנה. זהו הבניין השלישי בעיר שחוזק ושופץ במסגרת התוכנית, לאחר הבניינים ברחובות המבדיל וקריניצי.

לפני כשבוע נחתמה עסקת תמ"א 38 ברחוב שלומציון המלכה שבחיפה. הבניין בן שלוש קומות הכולל שש דירות ישנות, יחוזק בפני רעידות אדמה וישופץ כך שלכל דירה יתווספו חדר ממ"ד ומרפסת שמש ששטחה 12 מ"ר. מיקום הבניין לא יאפשר התקנת מעלית כפי הנהוג בפרויקטים מסוג זה. בתמורה לשיפוץ והחיזוק ובהתאם לתנאיה של תמ"א38, היזם יבנה שלוש דירות חדשות – אחת בקומת העמודים הפתוחה ושתיים נוספות על הגג. אורך עבודות השיפוץ והחיזוק יהיה כ 14 חודשים מיום קבלת היתר הבנייה.

כאשר ישנו שיתוף פעולה בין הדיירים, יזם איכותי ורשות מקומית תומכת, ניתן לבצע את הפרויקט ביתר קלות ולהיווכח כי תוכנית זו הינה ברת ביצוע וטובה עבור כל הצדדים.

עוד על קבוצות רכישה באתר של יצחק הבדלה

* נתוני המאמר מתבססים על כתבות מאתר הנדל"ן realestatetoday.co.il , פורטל הכלכלה ביזפורטל והאתר www.local.co.il

איך המיסוי משפיע על עלות דירה דרך קבוצת רכישה

לאחרונה אנו שומעים על יותר ויותר קבוצות של יחידים המתארגנות לקנייה משותפת של נדל"ן. לתופעה זו, שהפכה לטרנד של ממש, קוראים "קבוצת רכישה". שיטה זו הפכה כיום למקובילת בקרב שוק רוכשי הדירות, המשתמשים בה כדי להפחית משמעותית את עלות רכישת הדירה.
מאת: יצחק הבדלה
ברכישת דירה דרך קבוצת רכישה יש יתרונות רבים, אבל המשמעותי ביניהם הוא העלות. רכישת דירה היא ההחלטה הכלכלית החושבה ביותר בחייו של האדם הפרטי, לכן יש לו אינטרס ואפילו הכרח להגיע לעסקה המשתלמת ביותר מבחינתו.
היבט המיסוי בקבוצת רכישה
מה שגורם לכך שרכישת דירה היא משתלמת בשיטת קבוצות הרכישה – היא עניין המיסוי. רשויות המס קוראות לקבוצות הרכישה "עמותות בניה", וזאת למרות שעל פי הגדרת חוק העמותות (שהתקבלה בשנת 1980), קבוצות רכישה רחוקות מהגדרה זו. בנוסף, קבוצות אלה אינן רשומות ואינן התאגדו כעמותה.
מרכיב הרווח היזמי בקבוצות רכישה הוא עצום, הרבה הודות להיבט המיסוי – וזה מהווה עיקרון מרכזי בכדאיות הכלכלית של העסקה. כך ניתן לרגוש דירת מגורים במחירים נוחים ואטרקטיביים.
[ למאמרים על תמא 38 - יצחק הבדלה ]
איך מתבטא היבט המסיוי בקבוצות רכישה?
1. מס רכישה – לפי סעיף 9 של חוק מיסוי המקרקעין, רוכש הדירה חייב במס בשיעור מסוים משווי המכירה. בעסקה רגילה של רכישת דירה, הן הקבלן והן רוכש הדירה מחוייבים לעמוד בנטל המס. הקבלן משלם מס עבור הקרקע ואילו רוכש הדירה משלם מס על עסקת רכישת הדירה.
אולם, בעסקת רכישת דירה על ידי קבוצת רכישה, אין הדייר רוכש את הדירה באופן מעשי, אלא רוכש את הקרקע מבעל הקרקע. מאידך, הקבלן אינו זה שרוכש את הקרקע ולכן אינו חייב במס רכישה. לפיכך, הדייר שרוכש את הקרקע ישירות מהבעלים חייב במס רכישה בשיעור של 5%, אבל אינו חב בתשלום מס הרכישה עבור עסקת הבנייה.
2. מס ערך מוסף (מע"מ) – סעיף 7 בחוק המע"מ (1975) קובע כי קבלן המוכר דירת מגורים, כמוצר מוגמר, חב במע"מ על מחיר העסקה המלא – הכולל את :
מחיר הקרקע
הרווח היזמי
שווי שירותי הבנייה
כל תמורה אחרת הכלולה במחיר הדירה מכוח הסכם הרכישה
לעומת זאת, בקבוצת רכישה, המקרקעין אינם נמכרים ע"י אדם ש עונה להגדרה "עוסק" כמשמעותה בסעיף 1 לחוק המע"מ. כנל" לגבי רוכש הדירה, שברוב המקרים אינו עונה להגדרה "עוסק". במצב כזה מכירת המקרקעין אינה חייבת בתשלום מע"מ. לכן, ייווצר חיסכון בשיעור 16.5 אחוז מהתמורה על מרכיב הקרקע – זאת מכיוון שהמס הוא עבור מרכיב שירותי הבנייה ולא בגין מרכיב הקרקע. אגרות והיטלים ומס רכישה מגולמים למחיר הסופי של הנכס – ולכן יש חיסכון נוסף ברווח היזמני בשיטת קבוצת הרכישה.
הכותב הוא יצחק הבדלה, הבעלים של קבוצת נישה אחזקות המתמחה בפרויקטים של תמא 38 וקבוצות רכישה