תמ"א 38-שהשכנים מסכימים,בחירת היזם.מאת יצחק הבדלה

יצחק הבדלה - תמ"א 38
המושג "תמ"א 38", הוא בשנים האחרונות למוכר ושכיח בשוק הנדל"ן הישראלי.
המודעות לסכנות הכרוכות במבנים שאינם עמידים בפני רעידות אדמה, הצורך ההולך והגדל לשפר ולשפץ בניינים ישנים, יחד עם צפיפות המגורים בערים הגדולות, מצוקת הדיור והביקוש הגבוה לדירות – הפכו את התמ"א 38 למציאות הכרחית בימינו.
מאת: יצחק הבדלה
מה זה תמ"א 38 ומתי התוכנית יצאה לפועל?
בשנת 2005 גובשה תוכנית המתאר הארצית מספר 38 (תמ"א 38) גובשה ב- 2005 וקבעה הנחיות תכנוניות לחיזוק בניינים במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה.
במקביל, הוגדרו תמריצים כלכליים עבור הקבלנים (כמו הוספה או הרחבת יחידות דיור), זאת במטרה לעודד תושבים לבצע את החיזוק ללא עלות מצידם. ואכן, רבים מהתושבים בישראל נמצאים בשלבים שונים של יישום התוכנית.
אולם יש לתת את הדעת על כך שלא הכל עובר "חלק". הגשמת תוכנית תמ"א 38 היא אינה עניין של מה בכך ורצופה בקשיים ומכשולים רבים. יחד עם זאת, ניתן "לעבור אותה בשלום" במידה ומקפידים על כללים מסוימים, שאנסה לתמצת אותם במאמר הזה.
שכנוע הדיירים והשכנים
זהו בדרך כלל החלק המורכב בתהליך, כי תמיד יימצא השכן או השכנים שלא יסכימו לבצע את התוכנית או יביעו אתנגדות מסיבות כאלה ואחרות. הההתנגדויות הן בדרך כלל לא רציונליות ומקורן בחשש מהלא-נודע.
ברוב המקרים, המתנגדים העיקריים הם השכנים המבוגרים, שאינם רואים לטווח רחוק את חשיבות ההשקעה.
חשוב שיהיה דייר אחד או שניים שיובילו את התהליך. הם אלה שיבדקו את האספקטים המקצועיים ויתנהלו מול הקבלנים והרשויות. חושב להביא לכל השכנים את כל המידע ולהציגו בצורה עדינה, ידידותית ושקופה שאינה משתמעת לשני פנים.
[למידע על קבוצות רכישה: יצחק הבדלה]
ברגע שהמידע מועבר באופן מקצועי ולא אינטרסנטי, סביר שגם השכנים המתנגדים יבינו את החשיבות שיש לביצוע התמ"א 38.
איך מחליטים על היזם או הקבלן שיבצע את התמ"א 38?
זהו החלק החשוב ביותר. כדאי מאוד לעשות בדיקה יסודית לגבי היזם ולברר מהו הרקע שלו בתחום הבניה בכלל ובתמ"א 38 בפרט.
חשוב לברר איך הוא מתנהל מול הדיירים בשטח בזמן השיפוץ ואיך הוא מאפשר להם להמשיך לנהל אורח חיים תקין עד כמה שניתן במהלך הבנייה.
יש לוודא כי ליזם, יש אישורים על כך שהוא רשום ומאושר ובכל על התעודות הנדרשות לתכנון וביצוע הפרויקט. לא בושה לבקש להציג תעודות ואישורים. בנוסף, יש לוודא כי יש לו יכולת מוכחת להגיע למצב שהפרויקט יקבל היתכנות בזמן סביר.
לשלב ההחלטה הסופי, לפני ביצוע התוכנית, כדאי להגיע עם שתי הצעות לפחות בפרק זמן שיאפשר לדיירים לבצע דיון ובחינה של הדברים. יש להגדיר פורמט שלפיו ייבחנו ההצעות לפי משתנים כמותיים כמו: לוחות זמנים, עלויות, חומרים ואיכות הבנייה. כמובן שגם חשוב להקפיד על הכללת משתנים איכותיים כמו חוסן פיננסי, ביצועים קודמים וכמובן אמינות הזים או הקבלן.
לבדוק כמה זמן ייארך השיפוץ
במסגרת תמ"א 38, חשוב לדעת כי התושבים יכולים לשדרג את בניין מגוריהם מהקצה לקצה – ממש להעביר אותו מהפך. לא מדובר כמובן רק בחיזוק העמידות שלו ובשיפוץ הקירות החיצוניים, אלא גם בהקמת לובי מפואר, התקנת מעלית ותוספת מקומות חניה. כל אלה יכולים להעלות את שווי הדירות באחוזים רבים – כל זאת בלי שהדיירים יוציאו שקל מכספם. נשמע טוב, נכון?
אולם לא הכל ורוד ויש מספר דברים שכדאי לדיירים לזכור לפני ביצוע התכנית. הדבר החשוב ביותר הוא משך זמן הפרויקט. לפני שיוצאים לדרך, הדיירים חייבם לקבל תוכנית שיפוץ המוגדרת בזמן.
יש לברר עם אנשי מקצוע, אם פרק הזמן שהוצע הוא הגיוני ואינו ארוך מדי. לאחר שהוגדר פרק זמן, יש לשקול עם לגור בדירה בזמן השיפוצים, או לשכור דירה זמנית עד לסיום השיפוצים.

הזדמנות יוצאת דופן לקבוצת רכישה בהוד השרון

חברת נישה נדל"ן בבעלות יצחק הבדלה נותנת לכם הזדמנות יוצאת דופן לרכוש קרקע מקבלן, שתהיה מוכנה תוך 24 עד 30 חודשים בשווי 1.9 מיליון ש"ח. בסיום הפרויקט, הרוכש יקבל דירה מוכנה בעלות 1.15 מיליון ש"ח – מדובר ברווח אדיר.
הדירה תכלול מפרט טכני עשיר ותיבנה באיזור נוח ואיכותי שיכיל גני ילדים, טיפת חלב, בי"ס יסודי ותיכון.
הפרויקט כולו כולל 3 בניינים בני 7 קומות כ"א הכוללים 77 דירות חדשות בחלק המזרחי של הוד השרון בשטח הסמוך למגדיאל. השכונה מתוכננת להיות אזור סגור וצעיר כשרוב הרוכשים בטווח הגילאים 35-40.צפי סיום הפרויקט – תחילת 2014.
הבניינים המיועדים ייבנו במסגרת תוכנית הר/1202, הממתינה לאישור הסופי של הועדה המחוזית שצפויה להתקבל בחודשים הקרובים.
מנכ"ל החברה, יצחק הבדלה, מסר כי כבר נרשמה התעניינות לפרויקט מצד קונים. "לפני כשבוע פתחנו בשיווק ותוך זמן קצר זוגות רבים הביעו התעניינות גדולה. מתוך 77 רוגשים פוטנציאליים, למעלה מ- 50 שילמו מקדמה על מנת להבטיח מקומם. זה לא מפתיע – מדובר באזור החם ביותר בארץ, המבוקש מצד משפחות צעירות".

יצחק הבדלה - קבוצת רכישה בהוד השרון
קבוצת "נישה אחזקות בע"מ" הוקמה על ידי היזם יצחק הבדלה, הפועל בתחום הייזום והבנייה למגורים. בין הפרוייקטים המובילים שלה ייזום "חוף התכלת" בהרצליה ופרויקט "סמדר בהרצליה הצעירה" ופרויקטים במסגרת תמ"א 38 בהרצליה.

גלובס: 75% מעוניינים להשביח את בתיהם במסגרת תמא 38

סקר שהתפרסם בגלובס במהלך חודש יולי מגלה כי 75% מבעלי דירות ישנות מעוניינים להשביח את נכסיהם במסגרת תוכנית תמ"א. הסקר נערך בקרב 500 בעלי דירות שנבנו לפני 1980 בגוש דן.
מאת: יצחק הבדלה
נתונים נוספים מהסקר:
43% העריכו כי בתוך חמש שנים ייכנס הנכס שבבעלותם למימוש תמ"א 38
23% מבעלי הדירות קיבלו עד כה פניות מקבלנים או יזמים בנוגע למימוש תמ"א 38.
79% מבעלי הדירות רואים חשיבות רבה בחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה
77% מעוניינים בהשבחת הנכס והעלאת ערך הדירה
71% רואים חשיבות רבה בהוספת ממ"ד, שיפוץ חזית הבניין, הוספת מעלית, הוספת חניה והוספת מרפסת שמש.
77% מבעלי הדירות בגוש דן מעוניינים בהורדת הרוב הדרוש לביצוע תמ"א 38
83% מהנשאלים העריכו כי הורדת הרוב הדרוש תגביר את מימוש תמ"א 38.
מהו הרוב הדרוש למימוש תוכנית תמ"א 38?
כיום דרוש רוב של 66% מבעלי הדירות למימוש תמ"א 38. לפני שבועיים אישרה מליאת הכנסת בקריאה טרומית הצעת חוק שתאפשר הסכמת רוב של 51% מבעלי הדירות לבצע את עבודת החיזוק.
מה יקרה בעקבות הורדת האחוז הנדרש?
למדינת ישראל יש אינטרס ברור לעודד חיזוק מבנים במסגרת תוכנית תמ"א 38. הורדת הרוב הנדרש מקרב בעלי הדירות בבניין, תגביר משמעותית את מימוש תמ"א 38.
מהלך זה יאפשר למדינה ולבעלי הדירות לחזק עשרות אלפי מבנים מפני רעידות אדמה, להוסיף ממ"דים שחסרים, ובמקביל להשביח את הנכסים של בעלי הדירות בישראל.
מי זכאי לממש את תוכנית תמ"א 38?
הזכאים לתוספת זכויות בנייה מכוח תוכנית תמ"א 38 הם בניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני 1 בינואר 1980, ושנקבע כי אינם בנויים על פי תקן ישראלי 413.במידה והיתר הבניה עבור המבנה ניתן אחרי ה- 1.1.80, ובמידה ונקבע על ידי מהנדס כי הוא אינו בנוי על פי תקן 413, חלות על המבנה הוראות התמ"א 38 ללא תוספת זכויות בנייה.התמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כמו מבנים בעלי קומה 1-2 בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מקלטים או מחסנים. התמ"א גם אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה.
יש לציין כי קבלת זכויות בנייה כפופה לשיקול דעת של ועדה מקומית לתכנון ולבנייה, על מנת למנוע פגיעה ברווחת התושבים או בחזות העיר.
הכותב הוא יצחק הבדלה, מנכ"ל קבוצת נישה אחזקות .בן גוריון 15, הרצליה. טל: 09-9558795