יצחק הבדלה - קבוצות רכישה
אוקיי, אז הגעתם להבנה שקבוצת רכישה היא האופציה הטובה ביותר כיום לעסקה נדל"נית, אבל מה עכשיו? איך מתחילים, מה עושים ואיך מתארגנים?
מאת: יצחק הבדלה
כדאי שתדעו כי התארגנות לקבוצת רכישה היא אינה עניין של מה בכך. מדובר פה בהחלטות כלכליות שמעורב בהן הרבה כסף, אבל לא פחות חשוב מכך – אנשים. צריך לדעת לכלכל את צעדיכם בתבונה (וגם ברגישות…).
אז הנה לפניכם, חמישה שלבים בהתארגנות לקבוצת רכישה:
1. הכנת תוכנית עסקית
יש להתייחס לקבוצת רכישה כעסק לכל דבר. אז לפני שאתם מוציאים את השקל הראשון, יש לעשות הערכה מקיפה של עלויות הקרקע והבנייה הכוללת את חישוב עלות הקרקע ביחס למספר יחידות הדיור והערכת השווי הסופי של היחידות מול עלויות הבניה והרכישת הקרקע. לאלו יש להוסיף גם את התשלום לבעלי המקצוע המלווים את הפרויקט כמו קבלן, ארכיטקט רוא"ח ועו" וכמובן – ההיטלים והמיסים.
2. הסכם השותפות בין חברי הקבוצה
זה אולי השלב המכריע בחלק של ההתארגנות. קודם כל חשוב להגיע למספר היעד מבחינת חברי הקבוצה ואחר מכן להסכים על ההתחייבויות הכספיות ועוד סעיפים אחרים בהסכם השותפות. חשוב כי חברי הקבוצה יצהירו בחתימתם כי יש להם יכולת כלכלית לממן את הפרויקט. בנוסף יש לנסח חתימה משותפת על המגרשים ויחידות הדיור, חלוקת הדירות (מי לוקח את הפנטהאוז, ומי מסתפק בדירת הקרקע…), קביעת מנגנון לקבלת הכסף וחלוקת הרכוש, פתרונות במקרה של פרישה או מכירה ועוד.
[ יצחק הבדלה ]
3. בדיקה של הקרקע ורכישתה
ברוב המקרים קבוצת הרכישה מתארגנת כשכבר אותרה הקרקע, אך ישנם מקרים בהם קודם מתרחשת ההתארגנות ואז מחפשים את הקרקע. יש לציין כי רכישת הקרקע היא המרכיב העיקרי בעיסקה והגורם המרכזי בחיסכון שלה. באיתור הקרקע יש לשים דגש על דברים כמו בדיקה תכנונית, הזכויות בקרקע והעברה אפשרית לצד ג', היטל ההשבחה, המע"מ, חיוב לרשום משכנתא ועוד.
4. בחירת וועד הפרויקט/ מנהל לפרויקט
כמו לכל קבוצה, גם כאן חשבו למנות "מנהיג", או במילים אחרות – מנהל. מנהל קבוצת הרכישה עומד בראש הועד והוא זה שיוצא למכרז מול הקבלנים ולוקח חלק פעיל במשא ומתן עם נותני השירותים. חשוב לבחור מישהו שלא רק יהיו לו את הכישורים הנדרשים, אלא גם שיהיה מוסכם ואמין על כל חברי הקבוצה.
5. תחילת התקשרויות מול גורמים
מומלץ כי עוד לפני רכישת הקרקע, תפנה קבוצת הרכישה אל כל הגורמים החיצוניים שהצלחת הפרויקט תלויה בהם כמו הבנק המלווה, הקבלן והאדריכל. חשוב שיהיה סינכרון מלא בין כל הגורמים – שהאדריכל יהיה מקובל על הקבלן ושהקבלן יהיה מקובל על הבנק.
יצחק הבדלה הוא מנכ"ל קבוצת נישה אחזקות העוסקת במיזמי הנדל"ן ומתמחה בתמ"א 38 ובקבוצות רכישה
קבוצת רכישה - כל המידע על רכישת דירה באמצעות קבוצות רכישה
השבמחק