יצחק הבדלה כלכליסט בסדרת כתבות חדשה של תמ"א 38

לאור ההתעניינות הגוברת בתוכניות תמ"א 38, יצא העיתון ואתר האינטרנט כלכליסט בסדרת כתבות מהשטח במטרה לבחון את הנושא לעומקו.
מאת: יצחק הבדלה
"כלכליסט" ילווה בניין אחד ברעננה ברחוב ברנר 15, שדייריו החליטו לחזקו ולשפצו על פי תוכנית תמ"א 38. ב"כלכליסט" מבטיחים לעקוב אחרי התהליך, לראות איך מתמודדים הדיירים עם השיפוץ, לבדוק האם קשיים ביורוקרטים הם אלו שתוקעים את העבודות ולמה כדאי לשים לב בתהליך כולו.
בסרטון הראשון מרואיינים בניו הזוג שמוש מדיירי הבניין העתיד לעבור שיפוץ. "זה לדעתי מפעל הפיס", אומרת קרן שמוש בהתייחסה לתמ"א 38. "התשלום הוא ממש נמוך למי שאין לו. משתלם לסבול תקופהמסוימת ולקבל איכות חיים יותר גבוהה – כמו מרפסות, מעלית וחיזוק היסודות".
בעלה הוסיף: "כמובן שיהיו אבק ואי נוחות, אבל בסופו של דבר אנחנו מסתכלים על המטרה וזה שווה כל רגע שאתה סובל".
הסכמת הדיירים
בכתבה מצוין כי הבעיה העיקרית היא לכנס את כל הדיירים ולגבש הסכמה מסוימת כי יש פחד להיכנס לפרויקט כזה. קרן מוסיפה: "זה לא קל להפוך את הבית שלך לאתר בניה. זאת תקופה שיהיו פה פועלים ונחיה עם חלונות פרוצים. אני מקווה שהתקופה הזאת תעבור מהר ובשלום".
מה לגבי הסכמת השכנים?
"השכנים מהבניין ממול טוענים שעוד קומה תחסום להם את השמש", אומר בעלה. "אני קצת סקפטי, כי בכל זאת נראה לי שמה שמפריע להם זה שיהיה מולם בית שנעשים בו שיפוצים מאסיביים. זה לא נעים לגור ליד בניין שהולך להיבנות מחדש".
דיירים שמנסים להשיג תוספות על חשבון הקבלן
הקבלן: "יש דיירים בבניינים שחושבים שהפרויקטים הרבה יותר זולים ממה שהוצא להם וחושבים שמגיע להם יותר. מדובר בפרויקטים יקרים במיוחד בהיבטים של החיזוקים והמיסוי בעלות של מליוני שקלים".
"החסם הגדול של תמ"א 38 הוא חסם הדיירים. לקחת אוסף של אנשים ולהביא אותם לדעה אחת והסכמה – זה לא פשוט".
מאיפה מגיע הכסף לשיפוץ?
הרווח של היזם הוא מהדירות שייבנו על גג הבניין וכמובן שהאינטרנט שלו זה שהפרויקט יסתיים כמה שיותר מהר. הקבלן: "בגלל שאנחנו הולכים לבנות 3 דירות ולמכור אותם, לנו יש אינטרס שהפרויקט יסתיים כמה שיותר מהר – בדיוק כמו הדיירים. אנחנו הולכים איתם ביחד ולא אחד נגד השני. זו עסקה יזמית לכל דבר ועניין"
על התפתחות שוק התמ"א 38
אין ספק שכיום הציבור מודע הרבה יותר ליתרונות של תמ"א 38, ובמקביל השוק מתפתח ויזמים רבים פועלים באפיק זה. הקבלן: "אנחנו רואים שקצב החתימה מול הדיירים הוא הרבה יותר מהיר. אם בעבר היינו זקוקים 3-4 שנים עד שהדיירים יבשילו לכלל הסכמה, כיום התקופות מתקצרות בהרבה. אנחנו רואים גם כניסה של שחקנים גדולים נוספים לשוק הזה".
בסיום הכתבה הדיירים סיכמו את המטרה העיקרית:
"בראש ובראשונה המטרה היא להציל חיים. אם חס וחלילה יקרה פה משהו, זה יהיה אסון".
קבוצת נישה אחזקות, בבעלות יצחק הבדלה, מפעילה פרויקטים המבוססים על תמ"א 38 בעיקר בשרון – הרצליה, כפר סבא והוד השרון. ליצירת קשר ופרטים נוספים – יצחק הבדלה

יצחק הבדלה תמ"א 38 האוצר המשתלם של תחום הנדל"ן

לא לחינם תמ"א 38 הפכה להצלחה בשנים האחרונות. הדיירים מצידם זוכים לבניין חדש ומשופץ מבלי לשלם על כך, בעוד המבצע מקבל אישור מהמדינה לבניית דירות נוספות שהרווחים עליהן הולכים לכיסו.
והכי חשוב התוצאה המתקבלת מבטיחה דיור ברמה גבוהה ושקט נפשי במקרה של רעידות אדמה. לאחרונה ניתן לראות כיצד תמ"א 38 תופסת תאוצה ויותר חברות נדל"ן והשקעה מגייסות את משאביהם לטובת כך.
מאת: יצחק הבדלה

יצחק הבדלה
כך למשל, לפי ידיעה בביזפורטל בשבוע שחלף (12.09.2010), רשת חנויות המשקפיים אופטיקנה הקימה חברת בת "אופטיקנה נדל"ן", במטרה שתוביל פרויקטים של תמ"א 38 ותשקיע נדל"נית בתחומים שונים. החברה הוקמה על ידי שרית רסין, מהבעלים של אופטיקנה ובשותפות עם קארן חרס-ברנזון, המומחית בהובלת פרויקטים של תמ"א 38. החברה נמצא בימים אילו במו"מ עם מספר בניינים בת"א, הרצליה ורמת-גן ואף בוחנת פרויקטים בתחום המגורים והפנאי ברחבי הארץ.

יצחק הבדלה פרויקטים
גם כלכליסט דיווח לאחרונה (05.09.2010) כי חברת קציר השקעות (חברת השקעות ציבורית בראשה דרור נגל, לשעבר מנכ"ל הפניקס השקעות ופיננסים) וחברת דרין ( עו"ד שי דרין ואביו האדריכל דן דרין) חתמו הסכם להקמת חברה משותפת, שתשקיע כ- 100 מיליון שקל(חלקה של קציר השקעות- 80% ושל דרין-20%) בפרויקטים של תמ"א 38. העסקה פותרת לחברות את נושא מימון הפרויקטים, שרובםכרגע מצוי באזור הרצליה וצפון ת"א.

יצחק הבדלה
מדה מרקר נמסר ב 16.09.2010, כי חברת קריגר נדל"ן גייסה 200 מיליון דולר בעזרתם של משקיעים מארה"ב, שייעודם הוא ביצוע פרויקטים של תמ"א 38 ברחבי ת"א. לדברי אחד מבעליה, גל הרשקוביץ', קיימים למעלה מ 2,000 בניינים בעיר העומדים בקריטריונים של תמ"א 38 מתוכם להערכתו תוכל החברה לשפץ כ – 150 בחמש שנים הקרובות.
הדוגמאות השונות מידיעות אילו שנתקבלו ממש לאחרונה, מוכיחות כיצד הפכה תמ"א 38 לאוצר נדל"ני משתלם. קבוצת נישה אחזקות בבעלות יצחק הבדלה זיהתה צורך זה ופועלת במסגרת מאות הסכמי שיתוף במקומות ה"חמים" ביותר מבחינה נדל"נית מ"חוף התכלת"(בין קניון ארנה בהרצליה ועד מלון מנדרין), דרך השכונות המתפתחות בהוד השרון ועד לאזור חוף הים בבת ים.
חברת נישה נדל"ן בבעלותו של יצחק הבדלה ידועה במתן השירות המקצועי המתאים לכל אחד ברמה האישית , תוך ליווי לאורך הפרויקטים לצד דגש על מיקסום רווחים עבור כל אחד ואחד מהרוכשים.

איך תשפצו דירה בחינם? מאת יצחק הבדלה, מתוך כתבה בערוץ 2

מאת: יצחק הבדלה



רעידת אדמה - זה יכול לקרות מחר בבוקר, בעוד שבוע, בעוד שנה או בעוד 20 שנה - אבל זה יקרה.

ב- 1999, אחרי רעידת האדמה הגדולה שהתרחשה בטורקיה, הבינו גם בישראל שרעידת אדמה חזקה במדינה זה רק עניין של זמן.

בעקבות כך, הגו את תמ"א 38 (מהי תמ"א 38? לפרטים - יצחק הבדלה), תכנית שבבסיסה עומד הרעיון שהאזרח הפשוט והמדינה לא יוציאו מכספם על מנת להגן על הבניין בו הם גרים מפני רעידת אדמה.

לצפייה בכתבה מתוך ערוץ 2 ולקריאת הפוסט המלא לחצו כאן - יצחק הבדלה

4 יתרונות בביצוע עסקת נדל"ן דרך קבוצת רכישה מאת יצחק הבדלה

יצחק הבדלה
לא סתם קבוצות רכישה הפכו לטרנד הלוהט בתחום הנדל"ן בשנים האחרונות בישראל. לעסקה הנדל"נית דרך קבוצות הרכישה יש יתרונות רבים הן מצד קונה הדירה והן מצד המבצע.
מאת: יצחק הבדלה
היתרונות בעיקר מתבטאים בחיסכון הגבוה בעלויות. בשיטה זו, דירה יכולה להחזיר את ההשקעה שלה כבר ברגע רכישתה. לפניכם החלק הראשון ברשימה המתארת 10 יתרונות עיקריים בביצוע עסקה נדל"נית דרך קבוצות רכישה.1. חיסכון בתשלום מע"מ על רכישת הקרקע:
המאפיין המרכזי של קבוצת רכישה היא רכישת הקרקע כקבוצה המורכבת מיחידים (מישור פרטי) ולא כחברה (מישור עסקי). מכיוון שהרכישה היא פרטית, קבוצת הרכישה אינה מחויבת בתשלום מע"מ. כידוע, המע"מ כיום הוא 16 אחוז והחיסכון בתשלומו יכול להגיע למאות אלפי שקלים ברכישת דירה דרך קבוצת רכישה.
2. חיסכון בעלויות ייזום:
בקבוצות רכישה אין "יזם" ואין גורם מתווך ש"גוזר קופון". קבוצת הרכישה רוכשת בעצמה את הקרקע ופועלת כיזם מול הקבלן ואנשי המקצוע. אנשי קבוצת הרכישה משלמים בין 5 ל- 10 אחוז דמי ניהול לחברה המנהלת, אך אלו כלל לא מתקרבים לרווח הקבלני המקובל (בערך 17 אחוז מעלות הדירה והקרקע).
[לפרויקטים המבוססים על קבוצות רכישה - יצחק הבדלה]
3. קל להשיג מימון בנקאי לבניה:
אם הרכישה מתבצעת דרך קבלן, נהוג שהבנק דורש להציג מספר של דירות שכבר נמכרו מראש. במקרה של קבוצת רכישה, אין דרישה כזאת – זאת מעצם העובדה הפשוטה שעל פי הרישומים, כל הדירות כבר נמכרו מראש
4. חיסכון בתשלום מע"מ על היטלי פיתוח ואגרות בניה.
מכיוון שכאמור מדובר בקבוצה של רוכשים פרטיים, היא גם תההיה פטורה מתשלום של מס ערך מוסף עבור אגרות בניה והיטלי פיתוח. אגרות בניה והיטלי פיתוח נגבים על ידי החברה הכלכלית העירונית או הרשות המקומית בה נרכשת הקרקע. במידה והרכישה מבוצעת על ידי קבלן, הוא יגלגל את העלויות על הקונה – לא כך בקבוצת רכישה.
5. חיסכון במס רכישה:
במידה ורכישת הדירה מתבצעת דרך קבלן, הקונה מחוייב לשלם מס רכישה גם על הדירה המוגברת וגם על הקרקע – לא כך בקבוצות רכישה. בקבוצת רכישה הקונה מחוייב לשלם אך ורק מס רכישה על רכישת הקרקע בשיעור של כ- 5 אחוז ממכירה. יש לציין כי במקומות בהן הקרקע יקרה, היא יכולה להיות שווה לכ- 50 אחוז מהדירה המוגמרת.
הכותב הוא יצחק הבדלה, מנכ"ל קבוצת נישה אחזקות העוסקת בפרויקטים המבוססים על עסקאות קבוצת רכישה

תמ"א 38-שהשכנים מסכימים,בחירת היזם.מאת יצחק הבדלה

יצחק הבדלה - תמ"א 38
המושג "תמ"א 38", הוא בשנים האחרונות למוכר ושכיח בשוק הנדל"ן הישראלי.
המודעות לסכנות הכרוכות במבנים שאינם עמידים בפני רעידות אדמה, הצורך ההולך והגדל לשפר ולשפץ בניינים ישנים, יחד עם צפיפות המגורים בערים הגדולות, מצוקת הדיור והביקוש הגבוה לדירות – הפכו את התמ"א 38 למציאות הכרחית בימינו.
מאת: יצחק הבדלה
מה זה תמ"א 38 ומתי התוכנית יצאה לפועל?
בשנת 2005 גובשה תוכנית המתאר הארצית מספר 38 (תמ"א 38) גובשה ב- 2005 וקבעה הנחיות תכנוניות לחיזוק בניינים במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה.
במקביל, הוגדרו תמריצים כלכליים עבור הקבלנים (כמו הוספה או הרחבת יחידות דיור), זאת במטרה לעודד תושבים לבצע את החיזוק ללא עלות מצידם. ואכן, רבים מהתושבים בישראל נמצאים בשלבים שונים של יישום התוכנית.
אולם יש לתת את הדעת על כך שלא הכל עובר "חלק". הגשמת תוכנית תמ"א 38 היא אינה עניין של מה בכך ורצופה בקשיים ומכשולים רבים. יחד עם זאת, ניתן "לעבור אותה בשלום" במידה ומקפידים על כללים מסוימים, שאנסה לתמצת אותם במאמר הזה.
שכנוע הדיירים והשכנים
זהו בדרך כלל החלק המורכב בתהליך, כי תמיד יימצא השכן או השכנים שלא יסכימו לבצע את התוכנית או יביעו אתנגדות מסיבות כאלה ואחרות. הההתנגדויות הן בדרך כלל לא רציונליות ומקורן בחשש מהלא-נודע.
ברוב המקרים, המתנגדים העיקריים הם השכנים המבוגרים, שאינם רואים לטווח רחוק את חשיבות ההשקעה.
חשוב שיהיה דייר אחד או שניים שיובילו את התהליך. הם אלה שיבדקו את האספקטים המקצועיים ויתנהלו מול הקבלנים והרשויות. חושב להביא לכל השכנים את כל המידע ולהציגו בצורה עדינה, ידידותית ושקופה שאינה משתמעת לשני פנים.
[למידע על קבוצות רכישה: יצחק הבדלה]
ברגע שהמידע מועבר באופן מקצועי ולא אינטרסנטי, סביר שגם השכנים המתנגדים יבינו את החשיבות שיש לביצוע התמ"א 38.
איך מחליטים על היזם או הקבלן שיבצע את התמ"א 38?
זהו החלק החשוב ביותר. כדאי מאוד לעשות בדיקה יסודית לגבי היזם ולברר מהו הרקע שלו בתחום הבניה בכלל ובתמ"א 38 בפרט.
חשוב לברר איך הוא מתנהל מול הדיירים בשטח בזמן השיפוץ ואיך הוא מאפשר להם להמשיך לנהל אורח חיים תקין עד כמה שניתן במהלך הבנייה.
יש לוודא כי ליזם, יש אישורים על כך שהוא רשום ומאושר ובכל על התעודות הנדרשות לתכנון וביצוע הפרויקט. לא בושה לבקש להציג תעודות ואישורים. בנוסף, יש לוודא כי יש לו יכולת מוכחת להגיע למצב שהפרויקט יקבל היתכנות בזמן סביר.
לשלב ההחלטה הסופי, לפני ביצוע התוכנית, כדאי להגיע עם שתי הצעות לפחות בפרק זמן שיאפשר לדיירים לבצע דיון ובחינה של הדברים. יש להגדיר פורמט שלפיו ייבחנו ההצעות לפי משתנים כמותיים כמו: לוחות זמנים, עלויות, חומרים ואיכות הבנייה. כמובן שגם חשוב להקפיד על הכללת משתנים איכותיים כמו חוסן פיננסי, ביצועים קודמים וכמובן אמינות הזים או הקבלן.
לבדוק כמה זמן ייארך השיפוץ
במסגרת תמ"א 38, חשוב לדעת כי התושבים יכולים לשדרג את בניין מגוריהם מהקצה לקצה – ממש להעביר אותו מהפך. לא מדובר כמובן רק בחיזוק העמידות שלו ובשיפוץ הקירות החיצוניים, אלא גם בהקמת לובי מפואר, התקנת מעלית ותוספת מקומות חניה. כל אלה יכולים להעלות את שווי הדירות באחוזים רבים – כל זאת בלי שהדיירים יוציאו שקל מכספם. נשמע טוב, נכון?
אולם לא הכל ורוד ויש מספר דברים שכדאי לדיירים לזכור לפני ביצוע התכנית. הדבר החשוב ביותר הוא משך זמן הפרויקט. לפני שיוצאים לדרך, הדיירים חייבם לקבל תוכנית שיפוץ המוגדרת בזמן.
יש לברר עם אנשי מקצוע, אם פרק הזמן שהוצע הוא הגיוני ואינו ארוך מדי. לאחר שהוגדר פרק זמן, יש לשקול עם לגור בדירה בזמן השיפוצים, או לשכור דירה זמנית עד לסיום השיפוצים.

הזדמנות יוצאת דופן לקבוצת רכישה בהוד השרון

חברת נישה נדל"ן בבעלות יצחק הבדלה נותנת לכם הזדמנות יוצאת דופן לרכוש קרקע מקבלן, שתהיה מוכנה תוך 24 עד 30 חודשים בשווי 1.9 מיליון ש"ח. בסיום הפרויקט, הרוכש יקבל דירה מוכנה בעלות 1.15 מיליון ש"ח – מדובר ברווח אדיר.
הדירה תכלול מפרט טכני עשיר ותיבנה באיזור נוח ואיכותי שיכיל גני ילדים, טיפת חלב, בי"ס יסודי ותיכון.
הפרויקט כולו כולל 3 בניינים בני 7 קומות כ"א הכוללים 77 דירות חדשות בחלק המזרחי של הוד השרון בשטח הסמוך למגדיאל. השכונה מתוכננת להיות אזור סגור וצעיר כשרוב הרוכשים בטווח הגילאים 35-40.צפי סיום הפרויקט – תחילת 2014.
הבניינים המיועדים ייבנו במסגרת תוכנית הר/1202, הממתינה לאישור הסופי של הועדה המחוזית שצפויה להתקבל בחודשים הקרובים.
מנכ"ל החברה, יצחק הבדלה, מסר כי כבר נרשמה התעניינות לפרויקט מצד קונים. "לפני כשבוע פתחנו בשיווק ותוך זמן קצר זוגות רבים הביעו התעניינות גדולה. מתוך 77 רוגשים פוטנציאליים, למעלה מ- 50 שילמו מקדמה על מנת להבטיח מקומם. זה לא מפתיע – מדובר באזור החם ביותר בארץ, המבוקש מצד משפחות צעירות".

יצחק הבדלה - קבוצת רכישה בהוד השרון
קבוצת "נישה אחזקות בע"מ" הוקמה על ידי היזם יצחק הבדלה, הפועל בתחום הייזום והבנייה למגורים. בין הפרוייקטים המובילים שלה ייזום "חוף התכלת" בהרצליה ופרויקט "סמדר בהרצליה הצעירה" ופרויקטים במסגרת תמ"א 38 בהרצליה.

גלובס: 75% מעוניינים להשביח את בתיהם במסגרת תמא 38

סקר שהתפרסם בגלובס במהלך חודש יולי מגלה כי 75% מבעלי דירות ישנות מעוניינים להשביח את נכסיהם במסגרת תוכנית תמ"א. הסקר נערך בקרב 500 בעלי דירות שנבנו לפני 1980 בגוש דן.
מאת: יצחק הבדלה
נתונים נוספים מהסקר:
43% העריכו כי בתוך חמש שנים ייכנס הנכס שבבעלותם למימוש תמ"א 38
23% מבעלי הדירות קיבלו עד כה פניות מקבלנים או יזמים בנוגע למימוש תמ"א 38.
79% מבעלי הדירות רואים חשיבות רבה בחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה
77% מעוניינים בהשבחת הנכס והעלאת ערך הדירה
71% רואים חשיבות רבה בהוספת ממ"ד, שיפוץ חזית הבניין, הוספת מעלית, הוספת חניה והוספת מרפסת שמש.
77% מבעלי הדירות בגוש דן מעוניינים בהורדת הרוב הדרוש לביצוע תמ"א 38
83% מהנשאלים העריכו כי הורדת הרוב הדרוש תגביר את מימוש תמ"א 38.
מהו הרוב הדרוש למימוש תוכנית תמ"א 38?
כיום דרוש רוב של 66% מבעלי הדירות למימוש תמ"א 38. לפני שבועיים אישרה מליאת הכנסת בקריאה טרומית הצעת חוק שתאפשר הסכמת רוב של 51% מבעלי הדירות לבצע את עבודת החיזוק.
מה יקרה בעקבות הורדת האחוז הנדרש?
למדינת ישראל יש אינטרס ברור לעודד חיזוק מבנים במסגרת תוכנית תמ"א 38. הורדת הרוב הנדרש מקרב בעלי הדירות בבניין, תגביר משמעותית את מימוש תמ"א 38.
מהלך זה יאפשר למדינה ולבעלי הדירות לחזק עשרות אלפי מבנים מפני רעידות אדמה, להוסיף ממ"דים שחסרים, ובמקביל להשביח את הנכסים של בעלי הדירות בישראל.
מי זכאי לממש את תוכנית תמ"א 38?
הזכאים לתוספת זכויות בנייה מכוח תוכנית תמ"א 38 הם בניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני 1 בינואר 1980, ושנקבע כי אינם בנויים על פי תקן ישראלי 413.במידה והיתר הבניה עבור המבנה ניתן אחרי ה- 1.1.80, ובמידה ונקבע על ידי מהנדס כי הוא אינו בנוי על פי תקן 413, חלות על המבנה הוראות התמ"א 38 ללא תוספת זכויות בנייה.התמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כמו מבנים בעלי קומה 1-2 בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מקלטים או מחסנים. התמ"א גם אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה.
יש לציין כי קבלת זכויות בנייה כפופה לשיקול דעת של ועדה מקומית לתכנון ולבנייה, על מנת למנוע פגיעה ברווחת התושבים או בחזות העיר.
הכותב הוא יצחק הבדלה, מנכ"ל קבוצת נישה אחזקות .בן גוריון 15, הרצליה. טל: 09-9558795