יצחק הבדלה - עליית כוחן של קבוצות רכישה

קבוצות רכישה אינן עוד טרנד או טריק שיווקי. הן הפכו לשם דבר בתחום הנדל"ן.

לפניכם שתי ידיעות מהשבוע האחרון , המוכיחות את כוחן העולה של קבוצות רכישה.


למרות כוונותיה של המדינה להרחיב את המיסוי על קבוצות הרכישה, ניתן לראות כי בשטח נסגרות עסקאות נדל"ן גדולות ואיכותיות לפי שיטה זו. כידוע, הטלת מע''מ על קבוצות רכישה הוא מהלך הנכלל בחוק ההסדרים לשנים 2012-2011 והוא יעלה לדיון עד סוף דצמבר. המהלך אמור להניב כ-200 מיליון שקלים לשנה לקופת המדינה.

יש לציין כי ועדת הכספים של הכנסת תצביע בעד הטלת מע''מ על קבוצות רכישה, אך רק אם מדובר בקבוצות רכישה אשר מארגניהם מקבלים בגין ארגון הקבוצה תמורה (כסף או שווה כסף), כך עולה מסיכום אליו הגיעו היום חברי הועדה בראשות משה גפני (יהדות התורה) ונציגי הממשלה.

למרות זאת, בשבוע האחרון דווח על שתי עסקאות נדל"ן גדולות במסגרת של קבוצות רכישה

90 דירות נמכרו בת"א תוך שבועיים במסגרת קבוצת רכישה

כפי שדווח השבוע ב NEWS 1 , יזם הנדל"ן גיא בלושינסקי הגיע לתמורת מכירות שיא בתחום קבוצות הרכישה – 130 מיליון ש"ח. בלושינסקי הציע לאלפי אנשים הרשומים אצלו להצטרף לקבוצה ולבסוף תוך שבועיים הצטרפו 102 רוכשים. הקבוצה רכשה מגרש בן 3.5 דונם בצומת הפיל שבצפון ת"א, עליו יבנה בניין מגורי יוקרה בן תשע קומות, שיכלול אף שתי קומות של מסחר. הדירות נמכרו לחברי קבוצת הרכישה ב 1.3 מיליון שקל בממוצע, כאשר הדופלקסים נמכרו ב 3.5 מיליון שקלים ליח'. מדובר במחירים סופיים , בניגוד לנהוג בקבוצות רכישה אחרות ואף בכאלו הזולים בכ 20% לעומת מחירי השוק באזור זה. זאת בשל חיסכון בהוצאות שיווק ומימון של בלושינסקי ואף בשל הרווח היזמי המועט יחסית בו היה מוכן להסתפק – חצי מהמקובל בשוק , שכן לדבריו הוא מעדיף להרוויח פחות ליחידה ולמכור יותר ומהר.

בניין המיועד לשימור בשינקין ירכש ע"י קבוצת רכישה בראשות יזם ישראלי מלונדון

מתארגנת קבוצת רכישה בראשותו של יזם ישראלי הפעיל בתחום הנדל"ן בלונדון, שולי צימרמן ואיש העסקים מוריס גורקן, לרכישת בניין המיועד לשימור ברחוב שינקין, על פי כתבה מ"כלכליסט". הבניין יכלול 11 דירות בנות שניים עד שלושה חדרים ואף דופלקסים. המחירים ינועו מ 1.36 מיליון שקל (כולל חנייה) לדירת שני חדרים, דרך כ-2 מיליון שקל (כולל חנייה ומרפסת שמש) לדירת 3 חדרים ועד לכ-5.1 מיליון שקל לדופלקסים.
הבניין, שנבנה בשנות העשרים ומתוכנן מחדש אדריכלית, ישומר על פי דרישותיה של עיריית ת"א שימור קל חיצוני ואף חלליו הפנימיים ישומרו - גובהן של התקרות שהון כ-3.5 מ' והאריחים.

יצחק הבדלה - כל מה שחדש בנושא תמ"א 38

מובא על ידי : יצחק הבדלה

עשרות חוזי חיזוק ובנייה נחתמו על ידי אחת מהחברות המובילות בתחום התמ"א 38. לצד כך, נערמים לא מעט קשיים על הקבלנים המעוניינים להוציא לפועל ביצוע של תמ"א 38 מכיוון משרד הפנים, כשלצד כך מתקיימות אך יוזמות עצמאיות של דיירים להוציא את הפרויקט מבלי להיעזר ביזם חיצוני.


קרסו נדל"ן מתחזקת, מחזקת ובונה
חברת קרסו נדל"ן , מהחברות המתמחות המובילות בתחומה, חתמה מתחילת 2010 על עשרה חוזי חיזוק ובנייה במסגרת תמ"א 38, הנאמדים ב-64 מיליון שקלים, על-פי הדיווח של News1. הפרויקטים מתפרשים על פני מרכז הארץ בערים דוגמת ראשון לציון, רמת-גן, הרצליה ורעננה.

פגיעה של משרד הפנים בהמשך יישום תמ"א 38
למרות ההצלחה והביקוש לפרויקטים, נערמים לא מעט קשיים על הקבלנים, כפי שעולה מהדיווח של YNET. התאחדות הקבלנים זועמת על כך שמשרד הפנים פוגע בהמשך יישום תמ"א 38, על ידי כך שאינו מחדש את ההנחה והפטור מהיטל ההשבחה (הכלולים בתיקון לחוק התכנון והבנייה, שפג תוקפם בנובמבר 2010). אי חידוש פטור והנחה אילו, הופכים עבור הקבלנים את ההוצאה לפועל של התמ"א 38 לפחות כדאית כלכלית, מה שיזיק ישירות בכל הקשור להצלת חיי אדם.

במסגרת תוכנית התקציב לשנת 2011-12 , שאושרה ביולי האחרון, אחת ההמלצות המרכזיות לעידוד חיזוק מבנים, היתה כי שר הפנים יכנס דיון במועצה הארצית, בה יציע להגדיל את זכויות הבנייה במסגרת תמ"א 38, לרבות כך שתחול לא רק על בניינים שנבנו עד 1980, אלא עד 1992.

גורמים בכירים מטעם התאחדות הקבלנים, שלחו מאז תקופת החגים מספר מכתבים המפצירים לקיים את דיון המועצה הארצית שטרם נקבע בנושא, לאחר שפנו לראשונה לשר הפנים בנושא, בספטמבר 2010. מדובר בדחייה של דיון המעכב פרויקטים מרובים של חיזוק מבנים בישראל.

[למאמרים נוספים בנושא - יצחק הבדלה]

דיירים מוציאים לפועל תמ"א 38 באופן עצמאי
לצד קשיים הנערמים מכיוון החוק, לעיתים גם דיירים מסרבים ליוזמות של תמ"א 38 בשל חשש למשך זמן בנייה מתמשך או יזם שניתן לערער על אמינותו. כתבה בכלכליסט חושפת, כיצד לעיתים סירובם של הדיירים הוא בשל יוזמתם להוציא את הפרויקט בעצמם לפועל.

מנכ"ל חברת אגם שביט, איל אוכמן, שהוא יזם הפעיל בתחום, מסביר כי לדיירים קל יותר לקבל מימון לפרויקט בהשוואה ליזם חיצוני, שכן הזכויות בבניין רשומות על השם שלהם. את ההוצאות שנעשות בהמשך מעבר להוצאות הראשונות, על פי המודל שפיתח אוכמן (מודל לפיתוח פרויקט בו הדיירים הם היזמים), תממנה מכירת הדירות. עם זאת, אוכמן מדגיש כי שכר ניהול הפרויקט שישלמו הדיירים יהיה גבוה מאד. הקושי בניהול פרויקט שכזה באופן עצמאי על ידי הדיירים מומחש בדוגמאות המובאות בכתבה, של ארבעה בניינים בגוש דן שכנגד כל הסיכויים, החליטו לנהל בעצמם את פרויקט חיזוק הבניין שלהם.

יצחק הבדלה, הוא בעליה של קבוצת נישה אחזקות בע"מ , המתמחה בכל הקשור בפרויקטים של תמ"א 38