יצחק הבדלה כלכליסט בסדרת כתבות חדשה של תמ"א 38

לאור ההתעניינות הגוברת בתוכניות תמ"א 38, יצא העיתון ואתר האינטרנט כלכליסט בסדרת כתבות מהשטח במטרה לבחון את הנושא לעומקו.
מאת: יצחק הבדלה
"כלכליסט" ילווה בניין אחד ברעננה ברחוב ברנר 15, שדייריו החליטו לחזקו ולשפצו על פי תוכנית תמ"א 38. ב"כלכליסט" מבטיחים לעקוב אחרי התהליך, לראות איך מתמודדים הדיירים עם השיפוץ, לבדוק האם קשיים ביורוקרטים הם אלו שתוקעים את העבודות ולמה כדאי לשים לב בתהליך כולו.
בסרטון הראשון מרואיינים בניו הזוג שמוש מדיירי הבניין העתיד לעבור שיפוץ. "זה לדעתי מפעל הפיס", אומרת קרן שמוש בהתייחסה לתמ"א 38. "התשלום הוא ממש נמוך למי שאין לו. משתלם לסבול תקופהמסוימת ולקבל איכות חיים יותר גבוהה – כמו מרפסות, מעלית וחיזוק היסודות".
בעלה הוסיף: "כמובן שיהיו אבק ואי נוחות, אבל בסופו של דבר אנחנו מסתכלים על המטרה וזה שווה כל רגע שאתה סובל".
הסכמת הדיירים
בכתבה מצוין כי הבעיה העיקרית היא לכנס את כל הדיירים ולגבש הסכמה מסוימת כי יש פחד להיכנס לפרויקט כזה. קרן מוסיפה: "זה לא קל להפוך את הבית שלך לאתר בניה. זאת תקופה שיהיו פה פועלים ונחיה עם חלונות פרוצים. אני מקווה שהתקופה הזאת תעבור מהר ובשלום".
מה לגבי הסכמת השכנים?
"השכנים מהבניין ממול טוענים שעוד קומה תחסום להם את השמש", אומר בעלה. "אני קצת סקפטי, כי בכל זאת נראה לי שמה שמפריע להם זה שיהיה מולם בית שנעשים בו שיפוצים מאסיביים. זה לא נעים לגור ליד בניין שהולך להיבנות מחדש".
דיירים שמנסים להשיג תוספות על חשבון הקבלן
הקבלן: "יש דיירים בבניינים שחושבים שהפרויקטים הרבה יותר זולים ממה שהוצא להם וחושבים שמגיע להם יותר. מדובר בפרויקטים יקרים במיוחד בהיבטים של החיזוקים והמיסוי בעלות של מליוני שקלים".
"החסם הגדול של תמ"א 38 הוא חסם הדיירים. לקחת אוסף של אנשים ולהביא אותם לדעה אחת והסכמה – זה לא פשוט".
מאיפה מגיע הכסף לשיפוץ?
הרווח של היזם הוא מהדירות שייבנו על גג הבניין וכמובן שהאינטרנט שלו זה שהפרויקט יסתיים כמה שיותר מהר. הקבלן: "בגלל שאנחנו הולכים לבנות 3 דירות ולמכור אותם, לנו יש אינטרס שהפרויקט יסתיים כמה שיותר מהר – בדיוק כמו הדיירים. אנחנו הולכים איתם ביחד ולא אחד נגד השני. זו עסקה יזמית לכל דבר ועניין"
על התפתחות שוק התמ"א 38
אין ספק שכיום הציבור מודע הרבה יותר ליתרונות של תמ"א 38, ובמקביל השוק מתפתח ויזמים רבים פועלים באפיק זה. הקבלן: "אנחנו רואים שקצב החתימה מול הדיירים הוא הרבה יותר מהיר. אם בעבר היינו זקוקים 3-4 שנים עד שהדיירים יבשילו לכלל הסכמה, כיום התקופות מתקצרות בהרבה. אנחנו רואים גם כניסה של שחקנים גדולים נוספים לשוק הזה".
בסיום הכתבה הדיירים סיכמו את המטרה העיקרית:
"בראש ובראשונה המטרה היא להציל חיים. אם חס וחלילה יקרה פה משהו, זה יהיה אסון".
קבוצת נישה אחזקות, בבעלות יצחק הבדלה, מפעילה פרויקטים המבוססים על תמ"א 38 בעיקר בשרון – הרצליה, כפר סבא והוד השרון. ליצירת קשר ופרטים נוספים – יצחק הבדלה

יצחק הבדלה תמ"א 38 האוצר המשתלם של תחום הנדל"ן

לא לחינם תמ"א 38 הפכה להצלחה בשנים האחרונות. הדיירים מצידם זוכים לבניין חדש ומשופץ מבלי לשלם על כך, בעוד המבצע מקבל אישור מהמדינה לבניית דירות נוספות שהרווחים עליהן הולכים לכיסו.
והכי חשוב התוצאה המתקבלת מבטיחה דיור ברמה גבוהה ושקט נפשי במקרה של רעידות אדמה. לאחרונה ניתן לראות כיצד תמ"א 38 תופסת תאוצה ויותר חברות נדל"ן והשקעה מגייסות את משאביהם לטובת כך.
מאת: יצחק הבדלה

יצחק הבדלה
כך למשל, לפי ידיעה בביזפורטל בשבוע שחלף (12.09.2010), רשת חנויות המשקפיים אופטיקנה הקימה חברת בת "אופטיקנה נדל"ן", במטרה שתוביל פרויקטים של תמ"א 38 ותשקיע נדל"נית בתחומים שונים. החברה הוקמה על ידי שרית רסין, מהבעלים של אופטיקנה ובשותפות עם קארן חרס-ברנזון, המומחית בהובלת פרויקטים של תמ"א 38. החברה נמצא בימים אילו במו"מ עם מספר בניינים בת"א, הרצליה ורמת-גן ואף בוחנת פרויקטים בתחום המגורים והפנאי ברחבי הארץ.

יצחק הבדלה פרויקטים
גם כלכליסט דיווח לאחרונה (05.09.2010) כי חברת קציר השקעות (חברת השקעות ציבורית בראשה דרור נגל, לשעבר מנכ"ל הפניקס השקעות ופיננסים) וחברת דרין ( עו"ד שי דרין ואביו האדריכל דן דרין) חתמו הסכם להקמת חברה משותפת, שתשקיע כ- 100 מיליון שקל(חלקה של קציר השקעות- 80% ושל דרין-20%) בפרויקטים של תמ"א 38. העסקה פותרת לחברות את נושא מימון הפרויקטים, שרובםכרגע מצוי באזור הרצליה וצפון ת"א.

יצחק הבדלה
מדה מרקר נמסר ב 16.09.2010, כי חברת קריגר נדל"ן גייסה 200 מיליון דולר בעזרתם של משקיעים מארה"ב, שייעודם הוא ביצוע פרויקטים של תמ"א 38 ברחבי ת"א. לדברי אחד מבעליה, גל הרשקוביץ', קיימים למעלה מ 2,000 בניינים בעיר העומדים בקריטריונים של תמ"א 38 מתוכם להערכתו תוכל החברה לשפץ כ – 150 בחמש שנים הקרובות.
הדוגמאות השונות מידיעות אילו שנתקבלו ממש לאחרונה, מוכיחות כיצד הפכה תמ"א 38 לאוצר נדל"ני משתלם. קבוצת נישה אחזקות בבעלות יצחק הבדלה זיהתה צורך זה ופועלת במסגרת מאות הסכמי שיתוף במקומות ה"חמים" ביותר מבחינה נדל"נית מ"חוף התכלת"(בין קניון ארנה בהרצליה ועד מלון מנדרין), דרך השכונות המתפתחות בהוד השרון ועד לאזור חוף הים בבת ים.
חברת נישה נדל"ן בבעלותו של יצחק הבדלה ידועה במתן השירות המקצועי המתאים לכל אחד ברמה האישית , תוך ליווי לאורך הפרויקטים לצד דגש על מיקסום רווחים עבור כל אחד ואחד מהרוכשים.

איך תשפצו דירה בחינם? מאת יצחק הבדלה, מתוך כתבה בערוץ 2

מאת: יצחק הבדלה



רעידת אדמה - זה יכול לקרות מחר בבוקר, בעוד שבוע, בעוד שנה או בעוד 20 שנה - אבל זה יקרה.

ב- 1999, אחרי רעידת האדמה הגדולה שהתרחשה בטורקיה, הבינו גם בישראל שרעידת אדמה חזקה במדינה זה רק עניין של זמן.

בעקבות כך, הגו את תמ"א 38 (מהי תמ"א 38? לפרטים - יצחק הבדלה), תכנית שבבסיסה עומד הרעיון שהאזרח הפשוט והמדינה לא יוציאו מכספם על מנת להגן על הבניין בו הם גרים מפני רעידת אדמה.

לצפייה בכתבה מתוך ערוץ 2 ולקריאת הפוסט המלא לחצו כאן - יצחק הבדלה

4 יתרונות בביצוע עסקת נדל"ן דרך קבוצת רכישה מאת יצחק הבדלה

יצחק הבדלה
לא סתם קבוצות רכישה הפכו לטרנד הלוהט בתחום הנדל"ן בשנים האחרונות בישראל. לעסקה הנדל"נית דרך קבוצות הרכישה יש יתרונות רבים הן מצד קונה הדירה והן מצד המבצע.
מאת: יצחק הבדלה
היתרונות בעיקר מתבטאים בחיסכון הגבוה בעלויות. בשיטה זו, דירה יכולה להחזיר את ההשקעה שלה כבר ברגע רכישתה. לפניכם החלק הראשון ברשימה המתארת 10 יתרונות עיקריים בביצוע עסקה נדל"נית דרך קבוצות רכישה.1. חיסכון בתשלום מע"מ על רכישת הקרקע:
המאפיין המרכזי של קבוצת רכישה היא רכישת הקרקע כקבוצה המורכבת מיחידים (מישור פרטי) ולא כחברה (מישור עסקי). מכיוון שהרכישה היא פרטית, קבוצת הרכישה אינה מחויבת בתשלום מע"מ. כידוע, המע"מ כיום הוא 16 אחוז והחיסכון בתשלומו יכול להגיע למאות אלפי שקלים ברכישת דירה דרך קבוצת רכישה.
2. חיסכון בעלויות ייזום:
בקבוצות רכישה אין "יזם" ואין גורם מתווך ש"גוזר קופון". קבוצת הרכישה רוכשת בעצמה את הקרקע ופועלת כיזם מול הקבלן ואנשי המקצוע. אנשי קבוצת הרכישה משלמים בין 5 ל- 10 אחוז דמי ניהול לחברה המנהלת, אך אלו כלל לא מתקרבים לרווח הקבלני המקובל (בערך 17 אחוז מעלות הדירה והקרקע).
[לפרויקטים המבוססים על קבוצות רכישה - יצחק הבדלה]
3. קל להשיג מימון בנקאי לבניה:
אם הרכישה מתבצעת דרך קבלן, נהוג שהבנק דורש להציג מספר של דירות שכבר נמכרו מראש. במקרה של קבוצת רכישה, אין דרישה כזאת – זאת מעצם העובדה הפשוטה שעל פי הרישומים, כל הדירות כבר נמכרו מראש
4. חיסכון בתשלום מע"מ על היטלי פיתוח ואגרות בניה.
מכיוון שכאמור מדובר בקבוצה של רוכשים פרטיים, היא גם תההיה פטורה מתשלום של מס ערך מוסף עבור אגרות בניה והיטלי פיתוח. אגרות בניה והיטלי פיתוח נגבים על ידי החברה הכלכלית העירונית או הרשות המקומית בה נרכשת הקרקע. במידה והרכישה מבוצעת על ידי קבלן, הוא יגלגל את העלויות על הקונה – לא כך בקבוצת רכישה.
5. חיסכון במס רכישה:
במידה ורכישת הדירה מתבצעת דרך קבלן, הקונה מחוייב לשלם מס רכישה גם על הדירה המוגברת וגם על הקרקע – לא כך בקבוצות רכישה. בקבוצת רכישה הקונה מחוייב לשלם אך ורק מס רכישה על רכישת הקרקע בשיעור של כ- 5 אחוז ממכירה. יש לציין כי במקומות בהן הקרקע יקרה, היא יכולה להיות שווה לכ- 50 אחוז מהדירה המוגמרת.
הכותב הוא יצחק הבדלה, מנכ"ל קבוצת נישה אחזקות העוסקת בפרויקטים המבוססים על עסקאות קבוצת רכישה