הבדלה יצחק - בדרך לאישור תיקון 3 לתמ"א 38

המועצה הארצית לתכנון ובנייה, המליצה השבוע לממשלה לאשר את התיקון לתמ"א 38, אשר מאפשר לקבלנים אשר יחזקו מבנים כנגד רעידות אדמה, להוסיף 2.5 קומות לבניין, לעומת קומה אחת עד כה.
מאת: הבדלה יצחק


תכנית תמ"א 38 סובלת ממספר קשיי התרוממות מאז יצאה, בעיקר לאור חוסר הכדאיות של הקבלנים להשקעה בפריפרייה ודיירים סרבנים אשר התעקשו שלא לחתום על ההסכמה.
לפי התיקון המדובר, נראה כי במידה וקבלן יחליט להרוס מבנה במקום לחזקו, עדיין תשמר לו הזכות להוספת 2.5 קומות מעל לתכנית הבינוי עבור השטח בו הוא יושב.
תגובות על המלצת המועצה לממשלה לאשר את תיקון 3 לתמ"א 38 לא איחרו לבוא. עו"ד גיא פרבמן, המתמחה בתחום תמ"א 38 ומלווה מעל 250 פרויקטים של תמ"א 38 ברחבי הארץ, אמר כי "העובדה שהחליטו על תוספת של 2.5 קומות בכל המדינה מאפשרת יישום חיזוק מבנים בפריפריות וביישובים שהם לא בצנטרום של תל-אביב. יישובים כמו חולון, פתח תקווה, נתניה, חיפה ועוד".
אייל אוכמן, יו"ר איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר, אמר כי הוא מברך על אישור תיקון 3 לתמ"א במתכונתו הנוכחית. "אנחנו בטוחים שהדבר יביא לצמיחת שוק הנדל"ן ולהגדלת האפשרות לדיירים ברחבי הארץ לחיזוק את בנייני מגוריהם לעמידה ברעש אדמה, מתוקף תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בישראל".

המאמר הובא ע"י - יצחק הבדלה
למאמרים נוספים - הבדלה יצחק

יצחק הבדלה - למה פרויקטים של תמ"א 38 בפתח תקווה מתעכבים?

בעלי דירות בבניין ישן בפתח תקווה טוענים כי החברה הממשלתית מעכבת כבר למעלה משנה יישום של פרויקט לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה; בעלים של 15 מתוך 16 הדירות בבניין כבר חתמו על הסכמה לביצוע הפרויקט, ואילו בעלת הדירה האחרונה – חברת חלמיש – עדיין לא חתמה על ההסכם.

האם ייתכן כי חברה ממשלתית, מעכבת כבר שנה הוצאה לפועל של פרויקט לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה? לטענת בעלי דירות בבניין ישן ברחוב פוחס בפתח תקווה, חברת חלמיש מעכבת כבר למעלה משנה הוצאה לפועל של פרויקט של תמ"א 38. לדברי עו"ד זיו גרומן ממשרד זילברמן גרומן ושות', המייצג את החברה היזמית, החברה התקשרה עם הדיירים בבניין לביצוע פרויקט תמ"א 38 במסגרתו יחוזק הבניין מפני רעידות אדמה, הדירות בו ישודרגו, בתמורה להוספה של דירות בבניין כמקובל.

לקריאת הפוסט במלואו - יצחק הבדלה

יצחק הבדלה - מנכ"ל נישה אחזקות

יצחק הבדלה - חצי רחוב בקרית אונו יחוזק במסגרת תמ"א 38

לדברי שר הבינוי והשיכון, התכנית אשר אמורה לקדם חיזוק והכנת מבנים כנגד רעידת אדמה, לא משיגה את הייעוד האמיתי שלה. עוד הוסיף, כי במקום לקדם את התכנית בפריפרייה, אשר בה נמצאים רוב המבנים אשר באמת זקוקים לשיפוץ וחיזוק, הקבלנים מעדיפים להתמקד באזור המרכז, שם הסיכוי לרווח כתוצאה מהתכנית – גדול יותר.

מאת: הבדלה יצחק

גם לאחר שקריטריונים של תמ"א 38 תוקנו לאחרונה, במסגרתם הקבלנים יכולים לבנות 2.5 קומות במקום קומה אחת בלבד בבניין הקיים, וכן להסתפק ב- 66% הסכמה במקום 81%
לא נרשם ביקוש מצד הקבלנים.

עוד טען אטיאס, כי למרות שמשרדו דרש להוריד את אחוז ההסכמה הנדרש לביצוע התכנית ל-51% בלבד מהדיירים בבניינים משותפים, משרד המשפטים התנגד מחשש לפגיעה בזכות הקניין. לאחר מכן הסביר כי משרדו עדיין שואף לקביעת תנאי זה בחוקי התכנית.

לקריאת הפוסט במלואו - יצחק הבדלה

יצחק הבדלה - מנכ"ל נישה אחזקות

יצחק הבדלה - תמ"א 38 משיגה תוצאה הפוכה וגורמת לעליית מחירים

תוכנית תמ"א 38 עלתה לכותרות כאחת האפשרויות המבטיחות להורדת מחירי הנדל"ן בישראל. התכנית, אשר מעניקה לקבלנים זכויות בנייה בבניינים אותם ישפצו ויחזקו כנגד רעידות אדמה, תופסת תאוצה בחלקים רבים בארץ וקצב בקשת האישורים לביצועה גובר עם הזמן.

הבעיה: לאחר השיפוץ של הבניין, חיזוקו ושיפור התנאים בו – מחירי הדירות עולים בכ-30%. ממחקר של לשכת השמאים עולה כי מחירי הדירות במבנים שישופצו יהיו גבוהים בהרבה ממחירן הקודם וצפויים לגרום לעליות מחירים באזור כולו. לפי המחקר, מחירן הממוצע של הדירות בבניינים שבהם החלו לבצע בחודשים האחרונים פרויקטים של תמ"א 38 יעלה בסיום הפרויקט בכ־30% בממוצע. הבדיקה בחנה פרויקטים בערים שבהן אושר מספר התוכניות הגדול ביותר בתחום זה.

לקריאת הפוסט במלואו - יצחק הבדלה

יצחק הבדלה - מנכ"ל נישה אחזקות

יצחק הבדלה - תוכנית מבנה של קומה מתוך פרויקט

יצחק הבדלה - נישה אחזקות - הדגמת קומה בפרויקט פסגת הירקון

יצחק הבדלה - תמ"א 38 מתקדמת והופכת לאיגוד

עשר החברות המובילות התחום התמ"א 38 בישראל, התאחדו לאחרונה בכדי ליצור באיגוד לשכות המסחר את "איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית". בין החברות: אקו סיטי, קריגר, קרסו, אגם שביט והתחדשות אורבנית. החטיבה הוקמה בכדי לקדם את תמ"א 38 בדיוק כפי שפועלת התאחדות הקבלנים לקידום ענף הבנייה.

במסמך שניסחו כותבים ראשי החברות כי ההצעות שהעלתה הממשלה לקידום חיזוק מבנים והתחדשות עירונית ישפיעו על מצב השוק רק בעוד כמה שנים. "לצד רפורמה אמיתית, יש צורך בבחינת הסרת חסמים שיגדילו בטווח הקרוב את מספר הדירות לזוגות צעירים", כתבו. "אחד החסמים שניתן להסיר בקלות יחסית הוא השינוי במדיניות הממשלה לפרויקט תמ"א 38".

מאיגוד לשכות המסחר נמסר בתגובה מציין יצחק הבדלה כי "באיגוד קיימות כ־100 חטיבות שונות, אשר קמות בדרך כלל בעקבות בעיות שמצטברות בענף מסוים. במהלך נובמבר צפויה פגישה של חברי החטיבה, ובה הם צפויים לגבש מדיניות ולבחור יו"ר".

לקריאת הפוסט במלואו - יצחק הבדלה

יצחק הבדלה מנכ"ל קבוצת נישה אחזקות

קבוצת נישה אחזקות של יצחק הבדלה מציגה: פרויקט הדר 69

הפרויקט של יצחק הבדלה יכלול 3 יחידות דיור:
1 דירת גן + מרתף
1 דירת 5 חדרים
1 דירת גג + חדר בגג

רחוב: הדר 69
גוש: 6536
חלקה: 144
גודל ברוטו: 560 מ"ר
גודל נטו: 480 מ"ר

זכויות בנייה: 480 X 61% = 292.8 מ"ר
+ 3 ממדים – 37.5 מ"ר = 330.3 מ"ר
ברוטו: 330.3 X 15% = 380

בנייה: 380 מ"ר X 5,220 ₪ למ"ר כולל מע"מ = 1,950,000 ₪
מרתף: 70 מ"ר X 2,500 ₪ למ"ר כולל מע"מ = 175,000 ₪
סה"כ: 2,125,000 ₪ כולל מע"מ

לקריאת הפוסט במלואו - יצחק הבדלה

יצחק הבדלה, מנכ"ל קבוצת נישה אחזקות